Можно ли заключить договор аренды задним числом
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли заключить договор аренды задним числом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Соответственно, Вы имеете право взыскать накопленную жильцами задолженность в судебном порядке. Для этого нужно подать исковое заявление в суд по месту их жительства (то есть по месту нахождения квартиры). Если долг, который Вы потребуете погасить, не превысит 50 тысяч рублей, то иск необходимо подать мировому судье, а если превысит, то в районный суд.
Как защищаться от повышения арендной платы?
Общеизвестно, что земля представляет собой очень ценный производственный ресурс, использование которого позволяет эффективно вести предпринимательскую деятельность и получать прибыль в самых разных отраслях экономики. По этой причине широко распространены отношения по аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
На практике арендаторы таких участков сталкиваются с тем, что орган местного самоуправления, прикрываясь «общественными интересами», стремится выжать из арендаторов как можно больше, с целью чего периодически в одностороннем порядке повышает им арендную плату.
Такое повышение ведет к значительному увеличению расходов и часто становится критическим для ведения бизнеса.
Поэтому закономерно возникает вопрос: как с этим бороться? Что говорит на эту тему действующее законодательство и что говорят суды, его применяющие?
Начиная с 1999 года федеральным законом (как правило, это законы о бюджете) устанавливаются предельные коэффициенты повышения ставок земельного налога и арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Динамика изменения данных коэффициентов представлена в следующей таблице:
| Федеральный закон | Год | Коэффициент увеличения ставок земельного налога | Коэффициент увеличения арендной платы |
| Федеральный закон «О федеральном бюджете на 2000 год» от 31 декабря 1999 года № 227-ФЗ (ст. 18) | 2000 | 1,2 | 1,2 |
| Федеральный закон «О федеральном бюджете на 2001 год» от 27 декабря 2000 года № 150-ФЗ (ст.12) | 2001 | 2 | 2 |
| Федеральный закон «О федеральном бюджете на 2002 год» от 30 декабря 2001 года № 194-ФЗ (14) | 2002 | 2 | 2 |
| Федеральный закон «О внесении изменений и дополнений в ч. 2 НК РФ и некоторые другие акты законодательства РФ» от 24 июля 2002 года № 110-ФЗ (ст. 7) | 2003 | 1,8 | 1,8 |
| Федеральный закон от 07.07.03 № 117-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в ч.2 НК РФ и некоторые другие законодательные акты РФ, а также о признании утратившими силу некоторых законодательных актов (положений законодательных актов) РФ» (ст. 7) | 2004 | 1,1 | Нет |
Законно ли подписывать договор задним числом
– Новости – Законно ли подписывать договор задним числом
Оформление трудоустройства – не всегда быстрая процедура. Иногда требуется выполнить ряд согласований трудового договора как со стороны администрации, так и со стороны работника. При этом последний уже начинает свою трудовую деятельность. Формальным стартом работы является подписанный руководителем компании (уполномоченным лицом) приказ о приеме на работу.
Предлагаем разобрать, как должна происходить процедура оформления письменного трудового договора, какая ответственность ожидает тех, кто пытается заключить договор задним числом и можно ли это сделать.
Основные правила заключения трудового договора
По общему правилу заключения договоров, предусмотренному гражданским кодексом, допускается распространять условия такого соглашения на фактически начавшиеся условия его выполнения до момента подписания документа.
Она включает в себя такую последовательность действий:
- Потенциальный кандидат проходит собеседование со специалистами кадрового подразделения и профильного участка будущей работы. Если его навыки оказываются подходящими и сам потенциальный соискатель заинтересован в такой работе, его представляют работодателю (уполномоченному подписывать документы о приеме на работу).
- После собеседования с работодателем (обычно это формальная процедура), соискатель пишет заявление о приеме на работу, которое подписывается руководителем и отдается в кадровое подразделение для оформления соответствующего трудового договора и приказа.
- Оптимально, если одновременно с проектом приказа на подпись руководителю предоставляют проект трудового договора с новым сотрудником.
Что касается трудовых договоров, то здесь присутствуют определённые особенности. В процессе оформления трудовой деятельности нового сотрудника работодатель обязан:
- подготовить два экземпляра трудового договора в письменном виде;
- подписать такой документ со своей стороны и обеспечить подписание его работником;
- оформление письменного договора должно состояться не позднее третьего рабочего дня начиная с дня, когда работник фактически начал трудовую деятельность;
- в случае необходимости обеспечить согласование текста трудового договора с уполномоченными государством структурами.
Важно отметить, что подписанию трудового договора может предшествовать процедура кадрового оформления сотрудника.
Как составить соглашение о расторжении договора
Составить соглашение вам нужно в письменной форме. Это будет один документ, который подпишут обе стороны. Обязательно включите в соглашение четкое и однозначное положение, что договор расторгается. Укажите его реквизиты, момент расторжения. Если договор был нотариально удостоверен, для соглашения эту же форму также придется соблюсти.
В какой форме нужно составить соглашение и нужно ли его регистрировать
По общему правилу составьте соглашение в той же форме, что и договор (п. 1 ст. 161, п. 1 ст. 452 ГК РФ). Как правило, это один документ в простой письменной форме, который подписывают обе стороны договора.
Если договор нотариально удостоверен (например, договор ренты), соглашение о его расторжении также должно быть нотариально удостоверено.
Подпишите соглашение. Это должно сделать лицо, уполномоченное действовать от имени стороны договора. Как правило, соглашение подписывает единоличный исполнительный орган (например, генеральный директор) либо лицо, действующее на основании доверенности.
Составьте соглашение по одному экземпляру для каждой стороны и подготовьте еще один для регистрирующего органа, если вы расторгаете зарегистрированный договор (п. 1 ч. 3 ст. 21 Закона о госрегистрации недвижимости). Например, если вы расторгаете долгосрочный договор аренды здания.
Зарегистрировать соглашение нужно, чтобы погасить запись о наличии сделки (обременения) (п. п. 99, 133 Порядка ведения ЕГРН). Это важно, поскольку при необходимости третьи лица смогут получить актуальную информацию из реестра в отношении вашего объекта.
Какие условия нужно включить в соглашение о расторжении
Обязательно укажите в соглашении:
- сведения о расторгаемом договоре: его наименование, дату, номер;
- наименование и реквизиты сторон, подписавших соглашение;
- указание на то, что договор расторгается, сделанное в четкой и однозначной форме. Это нужно, чтобы ясно выразить намерение прекратить отношения по договору;
- момент, с которого договор считается прекращенным. По общему правилу права и обязанности считаются прекращенными с момента заключения соглашения о расторжении договора (п. 3 ст. 453 ГК РФ). Однако вы можете согласовать другой момент прекращения, например через тридцать дней с момента подписания соглашения.
Если договор был зарегистрирован, то он прекратится:
- для сторон — с момента заключения соглашения о расторжении договора либо со дня, указанного в таком соглашении (п. 3 ст. 453 ГК РФ);
- для третьих лиц — с момента внесения записи в ЕГРН об этом. Исходя из принципов публичности и достоверности государственного реестра, закрепленных в ст. 8.1 ГК РФ, вы в отношениях с третьими лицами не вправе ссылаться на факт его прекращения до момента регистрации расторжения. Исключение: если будет доказано, что третье лицо знало либо должно быть знать о том, что договор расторгнут.
Какие дополнительные условия можно включить в соглашение о расторжении
Рекомендуем предусмотреть в соглашении следующие условия, которые помогут вам урегулировать отношения с контрагентом при расторжении:
- о возврате исполненного по договору (п. 4 ст. 453 ГК РФ). Например, неотработанного аванса либо имущества, переданного для исполнения договора (в частности, агенту для выполнения поручения). Это важно, если обязательства исполнены не в равном объеме и иное не согласовано в договоре. Укажите сумму или перечень имущества, срок и порядок возврата. Если предметом расторгаемого договора была недвижимость, предусмотрите порядок действий по ее возврату и передаче документов для регистрации обратного перехода права собственности на это имущество (п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35). Это позволит вам понимать, с какого момента требовать неустойку или проценты по ст. 395 ГК РФ за просрочку возврата;
- санкции за нарушение срока возврата имущества, если в договоре они не согласованы;
- состояние обязательств сторон на основании проведенной сверки расчетов. Подготовьте и приложите к соглашению акт сверки. Это облегчит доказывание задолженности, если она есть;
- причину расторжения, в том числе если договор расторгается из-за нарушения договора одной стороной. Укажите, кто его нарушил и в чем заключается нарушение, а также сумму убытков, срок и порядок их уплаты (при наличии). Это упростит возмещение убытков.
Рекомендации и советы при заключении договора аренды
При заключении договора аренды очень важно учитывать некоторые важные факторы и следовать определенным рекомендациям, чтобы избежать возможных проблем в будущем. Вот несколько советов, которые помогут вам заключить договор аренды безопасно и эффективно.
|
1. Изучите договор внимательно Перед подписанием договора важно тщательно изучить все его условия и положения. Будьте внимательны к деталям, особенно к сроку аренды, размеру арендной платы, правилам использования имущества и ответственности сторон. Если у вас есть какие-либо вопросы или сомнения, не стесняйтесь обратиться к юристу или специалисту в области недвижимости. |
2. Определите просрочку арендной платы Убедитесь, что договор содержит положения о штрафах и санкциях в случае просрочки арендной платы. Будет полезным иметь ясное понимание ваших обязательств и неоплаты аренды, чтобы избежать конфликтов и неприятностей. |
|
3. Сделайте осмотр и инвентаризацию имущества Перед тем, как въехать в арендованное помещение или использовать арендуемое имущество, рекомендуется провести осмотр и составить инвентаризацию. Это позволит зафиксировать начальное состояние имущества и избежать споров при возврате. |
4. Уточните правила использования имущества Важно понимать, какие действия разрешены и какие запрещены в арендуемом помещении. Убедитесь, что договор аренды содержит ясные и конкретные правила использования имущества, чтобы избежать возможных недоразумений и конфликтов с арендодателем. |
|
5. Обеспечьте защиту своих интересов При заключении договора аренды важно обеспечить защиту своих интересов. Если считаете, что условия договора не соответствуют вашим потребностям или являются несправедливыми, обсудите это с арендодателем и попробуйте договориться о внесении изменений. |
6. Не заключайте договор задним числом Важно отметить, что заключение договора аренды задним числом может вызвать непредвиденные проблемы и ущемление прав и интересов сторон. Поэтому рекомендуется заключать договор до начала арендного периода и внимательно следить за соблюдением всех требований и сроков. |
Ответственность за подписание договора аренды задним числом
Как известно, договоры аренды недвижимого имущества*(1), заключаемые на срок не менее года (далее — договоры аренды), подлежат государственной регистрации и считаются заключенными только при условии такой регистрации.
Не касаясь деталей практической реализации такого подхода, заметим, что он позволил бы сохранить публичность сведений об обременении недвижимости и исключить не совсем удобную для участников гражданского оборота регистрацию самой сделки-основания. Письмо Комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Государственной Думы Федерального Собрания РФ от 22 января 2013 г.
N 3.3-6/94 Практические аспекты Одновременное существование сложной и упрощенной процедуры заключения договоров может породить соблазн использования последней и в тех случаях, когда это не вполне соответствует требованиям закона.
Подписание договора «задним числом» Последствия отсутствия регистрации В свете вышесказанного любопытным является постановление Пленума ВАС РФ*(13), которым внесены дополнения в постановление Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года N 73.
В Постановлении N 13 сформулированы в том числе следующие правовые подходы.
Часто бывает, что стороны, подготовив проект договора приступают одновременно к двум стадиям – согласованию договора и его исполнению. Фактически, исполнение договора может окончиться, тогда как сам договор все еще не подписан.
И в таком случае возникает масса нюансов – произошла ли оплата, кто будет нести ответственность за качество оказанных услуг, возможно ли применение неустоек, предусмотренных по договору, примет ли налоговая такие расходы и так далее.Согласно ныне действующей налоговой политике, отношения между сторонами должны быть оформлены договором. При отсутствии договора налоговым органом могут быть не приняты оказанные услуги в качестве расходов, соответственно, это влечет отказ в возмещении НДС, отказ в подтверждении расходов, отказ в подтверждении налоговой базы, — в зависимости от налогового режима.
Обычно стороны делаю следующим образом: уже после оказания услуг и произведения оплаты наконец-то приходят к консенсусу и подписывают договор «задним» числом.
Но это неправильно. Если одна из сторон начнет злоупотреблять своим правом, и произойдет ситуация, которую будет необходимо разрешить в суде, то положения договора отношения сторон распространяться не будут. Признавать договор заключенным в фактическую дату его подписания и неважно, что там стороны понаписали в самом договоре, – такую позицию выработал арбитражный суд сейчас.
Раньше, действительно, можно было подписывать «задним» договоры и всю документацию.
Но сейчас суды уделяют большее внимание преддоговорным отношениям, спорам, возникшим в связи с заключением договора.
Так, арбитражные с особой тщательностью исследуют доказательства, предъявляемые стороной, оспаривающей факт заключения договора в дату, стоящую на нем.
К таким доказательствам могут быть отнесены: преддоговорная переписка сторон (в том числе, в электронном виде), документы, подтверждающие отправку оригиналов договора посредством почты (бланки описи вложенного в письмо, почтовые уведомления, сопроводительные письма), бухгалтерские документы, платежные поручения и указания в них на дату оплаты и основание оплаты (нередко стороны пишут «за услуги такие-то», хотя следует писать «по договору такому-то и счету такому-то»).
В совокупности указанные доказательства могут свидетельствовать, что договор действительно был подписан «задним числом», а значит, начал свое действие в дату фактического подписания.Так как же узаконить отношения, имеющие действие в прошлом?
Выходов два и оба они связаны с ретроспективой.Договор обратной силыСогласно действующему законодательству, договор вступает в силу в момент получения акцепта оферентом, то есть стороной, сделавшей предложение заключить договор. Однако положения закона также гарантируют право хозяйствующим субъектам свободы договора.
То есть, стороны свободны в заключении договора и выборе их условий, главное, чтобы положения договора соответствовали закону и не противоречили воле одной из сторон. Кроме того, ч.2 ст. 425 ГК РФ предусматривает возможность применения условий договора на фактические отношения, сложившиеся между сторонами до заключения договора.
Основания для заключения
Заключение договора аренды задним числом может быть обусловлено определенными обстоятельствами. Несмотря на то, что данный подход обычно не рекомендуется и может вызывать проблемы, иногда существуют легитимные основания для его применения.
Первое основание может быть связано с тем, что стороны не смогли заключить договор вовремя по объективным причинам, например, из-за отсутствия одной из сторон или необходимости дополнительного времени для ознакомления с условиями аренды.
Второе основание может быть связано с тем, что стороны договорились о возможности заключения договора задним числом. Например, если стороны предвидели, что договор будет заключен после определенной даты, но возникли ограничения или проблемы, и договор был подписан позже.
Третье основание может быть связано с ситуацией, когда договор аренды является продолжением предыдущего договора, который истек. В этом случае, если стороны не заключили новый договор вовремя, но продолжают использовать объект аренды на основании предыдущего договора, они могут решить заключить новый договор задним числом, чтобы урегулировать правовой статус своих отношений.
Однако важно учесть, что заключение договора аренды задним числом может вызвать юридические и финансовые проблемы, особенно если в этот период произошли значительные события, такие как повышение арендной платы или изменение правил использования объекта аренды. Поэтому, прежде чем заключать договор задним числом, стороны должны тщательно обдумать все возможные последствия и возможно проконсультироваться с юристом.
Выгоды и риски при заключении договора аренды задним числом
Однако, при заключении договора аренды задним числом, существуют некоторые риски, которые необходимо учесть. Во-первых, в случае возникновения спора между сторонами, заднее число заключения договора аренды может стать предметом судебного разбирательства. Суд может признать такой договор недействительным, особенно если нарушены требования законодательства относительно формы и сроков его заключения.
Во-вторых, при заключении договора аренды задним числом возникает риск упущения срока обязательств, предусмотренных в договоре. Такие обязательства, например, оплата арендной платы или действия по исполнению обязанностей, могут быть предъявлены стороной как просроченные. Это может привести к дополнительным судебным разбирательствам и убыткам для сторон.
Важно помнить, что заключение договора аренды задним числом должно быть основано на реальных потребностях сторон и проводиться исключительно в соответствии с действующим законодательством. Арендатору и арендодателю следует оценить все возможные риски и преимущества, проконсультироваться со специалистами и обеспечить соблюдение всех требований к заключению договора аренды задним числом. В случае сомнений или спорных ситуаций, рекомендуется обратиться к юристам или иному квалифицированному специалисту для получения профессиональной помощи.
Судебная практика и прецеденты по заключению договоров аренды задним числом
Судебная практика подтверждает, что заключение договора аренды задним числом возможно, но может вызвать ряд проблем и споров. В таких случаях суды обращают внимание на целесообразность и умышленность заключения договора в таком порядке.
Прецеденты по заключению договоров аренды задним числом разнообразны. Например, в одном из споров суд признал недействительность договора аренды, заключенного задним числом, поскольку это было сделано с целью избежать уплаты налогов. В другом случае, суд допустил заключение договора аренды задним числом, так как стороны смогли доказать, что это было сделано по необходимости и по объективным причинам, например, из-за задержки в оформлении документов.
Важно отметить, что судебная практика и прецеденты в данной области могут меняться и развиваться. При заключении договора аренды задним числом следует руководствоваться существующим законодательством и обращаться к юристам, специалистам в данной области, чтобы избежать возможных рисков и проблем.
Судебная практика по заключению договоров найма задним числом
В ряде случаев судебная практика признает заключение договора найма задним числом допустимым, особенно если арендатор уже занимает помещение и уже производит платежи по договору, но сам договор не был оформлен письменно. В этом случае суд признает фактические действия сторон доказательством заключения договора и основанием для защиты прав арендатора.
Однако, следует обратить внимание на то, что судебная практика в отношении заключения договора найма задним числом может быть разной в разных случаях. В некоторых случаях суды могут признать такой договор недействительным и несостоятельным. Это может произойти, например, если арендатор не проживал или не работал в помещении на момент заключения договора.
Кроме того, в судебной практике есть случаи, когда арендодатель специально заявляет о заключении договора найма задним числом с целью обмана или избежания юридических последствий. В таких случаях суды обычно признают договор недействительным и решают в пользу арендатора.
Важно отметить, что заключение договора найма задним числом является рискованным шагом и может иметь негативные последствия для сторон. Судебная практика должна быть применена с осторожностью и исследована в каждом конкретном случае.
| Судебные решения | Результат |
|---|---|
| Дело №1 | Суд признал договор недействительным из-за отсутствия фактического проживания арендатора. |
| Дело №2 | Суд признал договор действительным, так как арендатор производил платежи и фактически занимал помещение. |
| Дело №3 | Суд вынес решение в пользу арендатора, так как арендодатель использовал заднее число для обмана. |
Возможность составления договора найма
Однако существует вопрос о возможности составления договора найма задним числом, то есть с указанием в нем даты, предшествующей фактическому его подписанию.
Согласно действующему законодательству, составление договора найма задним числом не является допустимым и не рекомендуется. В случае обнаружения факта составления договора найма с указанием недействительной даты, стороны могут оказаться в правовой неопределенности.
Однако, в некоторых случаях, суд может принять во внимание документы и события, предшествующие дате подписания договора, в целях установления фактических обстоятельств.
В целях законности и юридической надежности, рекомендуется заключать договор найма в соответствии с фактическими обстоятельствами и без указания задней даты.
Заключение договора найма задним числом может иметь юридические последствия для сторон. Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, договор найма должен быть заключен в письменной форме.
При заключении договора найма задним числом стороны могут нарушить требование описания объекта найма, определения срока найма, а также условий оплаты. В случае возникновения спора между сторонами, суд может признать такой договор недействительным.
Кроме того, заключение договора найма задним числом может повлечь финансовые и налоговые последствия для арендодателя и арендатора. Например, при учете доходов и расходов от сдачи недвижимости в аренду налоговыми органами.
Для избежания юридических проблем рекомендуется заключать договор найма недвижимости в установленном законом порядке. В случае, если у сторон возникла необходимость изменить условия договора, рекомендуется составить дополнительное соглашение с указанием даты изменений.
Вопрос насчет заключения договора найма с датой в прошлом
Согласно статье 420 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен быть подписан сторонами, однако в жизни возникают ситуации, когда договор найма заключается в какой-то момент времени, который уже прошел. В таких случаях закон предоставляет возможность датировать договор найма в прошлом.
Вопрос заключения договора найма с датой в прошлом порождает некоторые риски и спорные моменты. Дело в том, что если стороны согласны указать конкретную дату, предшествующую дате подписания договора, то юридически это допустимо. Однако в таких случаях требуется внимательность и тщательное изучение условий договора, чтобы убедиться в законности и четкости всех его положений.
При заключении договора найма с датой в прошлом сторонам следует обратить внимание на следующие моменты:
- Срок аренды: необходимо проверить, соответствует ли указанный срок аренды фактическому;
- Условия оплаты: требуется проверить, соответствуют ли условия оплаты, указанные в договоре, действительности;
- Права и обязанности сторон: необходимо убедиться, что они соответствуют законодательству и не противоречат друг другу.
В случае возникновения спорных ситуаций или непонимания между сторонами, лучше обратиться за консультацией к юристу, который поможет разобраться в вопросе и защитить свои интересы.
Досрочное расторжение договора аренды по соглашению сторон
Соответственно, права аренды на земельные участки (ст. 22 ЗК РФ), в том числе прекращение таких прав, также подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 26 ЗК РФ, п. 6 ст. 1 Закона № 218-ФЗ).
Как ни казалось бы странным, но уж коль скоро, юридической практике известны случаи заключения сторонами соглашений о расторжении задним числом, то возникают предпосылки для обсуждения самого этого явления и тех правовых последствий, которые с ним связаны. Тема навеяна небольшим постом Александра Латыева, в котором вопрос не обсуждался в принципе.
Договор, связанный с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, может предусматривать условие о выплате денежной компенсации в случае одностороннего отказа от договора (п. 3 ст. 310 ГК РФ).
В силу статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, следовательно, обязательства из договора не возникают и не могут быть расторгнуты.