Продажа недвижимости несовершеннолетнего с зачислением денег на счету
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа недвижимости несовершеннолетнего с зачислением денег на счету». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Несовершеннолетний не имеет права самостоятельно совершать какие-либо сделки с принадлежащей ему недвижимостью. Распоряжаться таким имуществом могут законные представители ребёнка — родители, усыновители или опекуны.
В каких случаях ребёнок может стать собственником недвижимости
Есть несколько обстоятельств, при которых у несовершеннолетнего может возникнуть право собственности на недвижимое имущество.
Использование материнского капитала. Родители, у которых есть право на данную меру господдержки, могут потратить выделенные средства на приобретение или строительство жилья. При этом в новой недвижимости нужно выделить доли ребёнку. Так он станет одним из сособственников жилья.
Оформление недвижимости на ребёнка. Несовершеннолетний может стать собственником жилья на тех же основаниях что и взрослый, например, получить квартиру по наследству или в дар. Также при покупке недвижимости родители могут оформить её на имя ребёнка по своему желанию.
Участие в приватизации. Если несовершеннолетний проживает в неприватизированной квартире, то после её оформления в личную собственность, он становится одним из владельцев. Ребёнок получает такую же долю, как и остальные жильцы, которые обращались за передачей квартиры в собственность.
Могут ли родители распоряжаться квартирой ребёнка
Порядок оформления сделок с недвижимостью, которая находится в собственности несовершеннолетнего, зависит от возраста ребёнка:
- До 6 лет — такие дети считаются полностью недееспособными. Решения относительно продажи жилья за них принимают родители, ребёнок может даже не присутствовать при подписании договора.
- От 6 до 14 лет — в этом возрасте дети считаются частично дееспособными. Все сделки с недвижимостью от их имени также совершают законные представители, так как ребёнок младше 14 лет не имеет права ставить подписи в документах. При этом присутствие несовершеннолетнего может потребоваться при подписании договора.
- От 14 до 18 лет — по закону в этом возрасте ребёнок также считается частично дееспособным, но он уже может совершать сделки с недвижимостью с согласия родителей и имеет право подписи. Без личного присутствия несовершеннолетнего продать квартиру нельзя.
В любом случае продажа квартиры, где собственником является несовершеннолетний ребёнок, возможна только с разрешения органов опеки и попечительства.
Права детей и родителей в сделках с недвижимостью: коротко о главном
Государство стоит на защите прав детей. Продажа доли квартиры несовершеннолетним – это ситуация, которая должна находиться под пристальным вниманием органов опеки и должна быть санкционирована ими.
Не всегда несовершеннолетний может продать свою долю квартиры. Его представители должны обосновать необходимость продажи, например, доля в квартире несовершеннолетним, или его представителями от его же имени, может быть продана, если запланировано улучшение жилищных условий ребенка. Деньги, полученные от продажи доли ребенка, запрещается тратить на другие цели. Они, как правило, направляются на банковский счет, распоряжение которым осуществимо только под контролем и с разрешения органов опеки.
В договоре купли-продажи квартиры можно и нужно оговаривать способ передачи денег покупателем продавцам.
Деньги могут быть:
- выданы на руки каждому продавцу;
- переведены на их банковские счета;
- помещены в банковскую ячейку.
Самый лучший вариант из всех перечисленных – когда денежные средства переводятся на банковские счета продавцов.
Во-первых, это надежно. Продавцы могут легко отследить движение денежных средств и убедиться, что сделка оплачена полностью. Во-вторых, каждый продавец, по необходимости, сможет легко быстро снять необходимую денежную со своего счета. В-третьих, передача денег именно таким способом наиболее безопасна. Третьим лицам, замышляющим осуществление преступным посягательств, труднее реализовать свои преступные планы. И, наверное, самое главное с точки зрения юриспруденции.
Такой перевод денежных средств через счет в банке, будет отличным доказательством в суде, если между бывшими собственниками жилого помещения, или собственниками и третьими лицами, возникнут какие-либо споры и конфликты.
✘
Услуга безопасных расчетов недоступна, если:
- Участник сделки не является гражданином РФ.
- Собственность оформлена до 1998 г.
- Договор долевого участия/договор уступки прав требования не имеют номера.
- Недвижимость покупается по доп. соглашению к договору долевого участия.
- Получатель денежных средств несовершеннолетний.
- Более двух получателей средств по одному договору оказания услуг СБР.
- Зачисление на счет нерезидента или не в рублях.
- Одновременно покупается несколько долей в квартире одним покупателем по разным договорам купли-продажи.
- Сумма зачисления на номинальный счет меньше суммы кредита.
Из-за этого органы опеки и попечительства обратились в суд с иском на продавца. Они просили признать сделку недействительной, ссылаясь на ст. 168 Гражданского кодекса «Сделка, противоречащая закону».
Покупательница, шокированная происходящим, тоже пошла в суд, чтобы отстоять новое жильё. Она ссылалась на то, что её не проинформировали об обязанности продавца выделять доли в другой квартире. К тому же в решение опеки не была описана процедура расчётов.
Суд встал на сторону опеки. Квартиру вернули продавцу, а покупательнице назначили компенсацию — 1,05 млн.
Список документов для получения Разрешения от Органов опеки и попечительства может несколько отличаться от случая к случаю. В большой мере это зависит от прихоти конкретного инспектора из «Опеки». Но в целом надо иметь в виду, что для получения нужной справки, «Опека» может затребовать следующие документы для вынесения решения:
- Свидетельство о рождении ребенка (оригинал и копия), или паспорт ребенка, если ему уже исполнилось 14 лет;
- Заявление от родителей ребенка;
- Паспорта обоих родителей. А в случае отсутствия одного из них — подтверждающий документ (свидетельство о смерти родителя, решение суда о лишении родительских прав, и т.п.);
- Правоустанавливающие документы по квартире, которая продается (оригинал и копия);
- Правоустанавливающие документы по квартире, которая покупается взамен (копия);
- Технические или Кадастровые паспорта на обе квартиры (оригиналы и копии); Дополнительно могут потребовать справки БТИ, экспликации и копии поэтажных планов на обе квартиры (зависит от фантазии инспектора Опеки);
- Отчет независимого оценщика, в котором указаны рыночные цены продаваемой и покупаемой квартир;
- Выписки из Домовой книги и Копии финансово-лицевого счета, либо Единые жилищные документы на обе квартиры (оригиналы);
- Реквизиты банковского счета, открытого на имя ребенка (если вместо доли в квартире, ему перечисляются деньги);
- Если дети старше 14 лет, то их присутствие также необходимо, и от них могут потребовать самостоятельно написать отдельное заявление.
В зависимости от ситуации и своего настроения, инспектор «Опеки» может потребовать и другие документы, но чаще всего, перечисленного пакета достаточно.
Как выделить долю детям во второй квартире и удалить из первой
Составление предварительного договора на покупку квартиры, в
котором будет прописано условие отсрочки платежа является важным аргументом для
органа опеки в пользу улучшения условий жизни ребенка. Такой договор убедит ООиП
в том, что родители берут на себя обязанности предоставить для
несовершеннолетнего более качественные жилищные условия.
По норме Гражданского кодекса сделки с недвижимостью, которая принадлежит ребёнку, в том числе и доли в недвижимости, совершаются их законными представителями – родителями или опекунами (статья 28). А по статье 37 ГК все подобные сделки совершаются только с письменного разрешения органа опеки (кроме дарения). При этом уменьшение имущества ребёнка не допускается.
Таким образом, государство в лице опекунского совета страхует имущество детей не только от мошеннических действий, но и от его потери или ухудшения.
Для большей надёжности с 1 января 2016 года все сделки с имуществом детей проходят через нотариуса, так как внесены поправки в закон №122 о госрегистрации прав на недвижимость.
То есть перед тем, как начать процедуру продажи нужно не только заручиться разрешением опеки на продажу квартиры или доли в ней, принадлежащей малолетнему, но и заверить сделку купли-продажи у нотариуса.
Этими законными актами государство запретило продавать квартиры детей или доли в них без разрешения опеки. Ведь нотариус не удостоверит договор купли-продажи без разрешения опеки, а Росреестр не зарегистрирует сделку без нотариального удостоверения.
Важно: все несовершеннолетние граждане России признаются не полностью дееспособными, то есть их недвижимость может быть продана только с разрешения опекунского совета. Но существует такое понятие, как эмансипация. Это тот случай, когда ребёнок, достигший 16 лет, имеет право сам распоряжаться своим имуществом, в том числе и недвижимым, без чьего либо разрешения.
Как признаётся эмансипация:
- по решению опекунского совета с разрешения обоих родителей;
- по судебному решению, если опека или родители не согласны.
Главное условие эмансипации – это самообеспечение. То есть ребёнок самостоятельно может себя содержать, без посторонней помощи, например:
- он трудоустроен по договору;
- занимается предпринимательством;
- состоит в браке.
Если вы – покупатель и боитесь потерять в деньгах при покупке квартиры, учтите тонкости, не отдавайте задаток, пока не удостоверитесь в чистоте квартиры:
Как определить чистоту квартиры
- закажите в Росреестре выписку из ЕГРП на квартиру или пусть её (свежую) предоставит продавец (смотрите – нет ли малолетних собственников);
- если есть, у продавца на руках должно быть письменное разрешение органа опеки на продажу;
- посмотрите в свидетельство на собственность – если документ-основание это договор приватизации, а в квартире прописан ребёнок, повод задуматься о возможности признания сделки недействительной;
- в договоре купли-продажи определите срок, в который все прописанные выпишутся из квартиры.
Если квартира принадлежит несовершеннолетнему (полностью или частично), то ее продажа возможна, но будет связана с определенными трудностями. В возрасте от 14 до 18 лет уже можно подписывать договор купли-продажи самостоятельно, но придется оформить у нотариуса письменное согласие обоих родителей на сделку и дополнительно получить разрешение органов опеки и попечительства.
До 14 лет подпись на договоре купли-продажи ставят законные представители (как правило, родители или опекуны). Если подростку уже исполнилось 16 лет, и он вступил в брак либо начал работать, то он вправе самостоятельно распоряжаться своей недвижимостью.
Особенность подобных сделок в том, что перед подписанием договора купли-продажи жилья, которое записано на несовершеннолетнего, придется пройти дополнительные этапы. Перед оформлением купчей нужно:
- оформить у нотариуса письменное согласие на сделку (если ребенку от 14-18 лет);
- подать заявление и пакет документов в местный орган опеки для получения разрешения на продажу имущества несовершеннолетнего.
Получение разрешения в органах опеки может занять до двух недель. В связи с этим процедура оформления купли-продажи может затянуться и это необходимо учитывать, подписывая предварительный договор с продавцом или оформляя кредит в банке.
Сделка с участием несовершеннолетнего всегда заверяется нотариально. Соответственно помимо временных расходов будут еще и денежные – минимум 3-10 тыс. рублей.
Продажа квартиры несовершеннолетнего требует согласования вопроса с органами опеки. Получить его можно только, если покупается новое жилье не хуже предыдущего или родители готовы перевести деньги от продажи на счет ребенка.
Почему органы опеки могут отказать в сделке
Органы опеки и попечительства могут не дать согласия на продажу, посчитав, что тот объект, который предоставили на согласование, не соответствует требованиям. Например, он находится в отдаленном месте, рыночная стоимость той доли, которой владел ребенок, выше, чем он сейчас приобретает, разные регионы страны (из Москвы в другой город). Это целый спектр моментов, которые рассматриваются и на основании которых принимается решение в рамках конкретной сделки. Если условия не ухудшаются, органы опеки и попечительства дают свое согласие на сделку.
В случае отказа органов опеки сделка не сможет пройти. «Недвижимость должна быть не менее чем равноценная. Это может быть уже не доля, а целый объект за счет увеличения площади. Или доля была в центре, но приобретают на юге Москвы не долю, а целый объект, не ¼ доли, а ½, то есть происходит увеличение», — поясняет Семенча.
Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?
Вы с младшим сыном сможете продать квартиру в случае, если получите согласие от органов опеки и попечительства. Собственницей доли является несовершеннолетняя внучка, однако ее законные представители — родители. В соответствии с Федеральным законом от 24.04.
2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», органы опеки и попечительства дают законным представителям письменное разрешение о возможности распоряжаться имуществом несовершеннолетнего.
При этом необходимо будет доказать органам опеки и попечительства, что после продажи квартиры, где у несовершеннолетней внучки есть доля, ее права не будут нарушены, и жилищные условия не будут ухудшены. Данного разрешения вполне достаточно для продажи квартиры.
Ребенок – собственник квартиры: плюсы и минусы
С какого возраста ребенку можно дарить недвижимость?
Как снять деньги со счета детей после продажи квартиры
В случае продажи квартиры, где одним из владельцев является несовершеннолетний ребенок, органы опеки и попечительства требуют перечисления на банковский счет этого несовершеннолетнего суммы денег, полученной от продажи имущества, соответствующей доле несовершеннолетнего. Таким образом, защищаются имущественные права ребенка, и по достижении совершеннолетия ребенок может воспользоваться этими деньгами.
Но деньги нужны всегда, особенно в семье с детьми. И если он останется мертвым грузом на банковском счете на долгие годы, то, скорее всего, его сожрет инфляция. А в нашей стране, как вы знаете, реальная инфляция намного выше, чем все банковские процентные ставки.
К счастью, российское законодательство позволяет родителям и другим законным представителям снимать деньги со счета несовершеннолетнего.
Для этого требуются документы, удостоверяющие личность родителя или законного представителя — например, паспорт — и документы, подтверждающие родительские права (свидетельство о рождении ребенка).
Кроме того, абсолютно необходимо письменное согласие органов опеки и попечительства.
Получение такого разрешения достаточно сложно, долго, но, безусловно, возможно. Родитель или законный представитель ребенка обращается в орган опеки и попечительства с заявлением о предоставлении ему возможности снять со счета ребенка определенную сумму денег.
Заявление должно быть мотивировано, т.е. в нем должны быть указаны цели, на которые будут потрачены деньги. Это может быть покупка нового дома, которым будет владеть ребенок, или дорогостоящее лечение или образование.
Самый простой способ получить разрешение от органов опеки и попечительства — это если родители или законные опекуны ребенка намерены купить новую квартиру или дом, при условии, что ребенок получит долю собственности.
В этом случае получатель денег должен составить нотариальный договор с органами опеки и попечительства, в котором он обязуется после получения кондоминиума отдать ребенку соответствующую долю имущества.
Хотя в большинстве случаев органы опеки и попечительства соглашаются перевести только необходимую сумму со счета ребенка на счет продавца квартиры.
Если владелец новой квартиры не сдержит свое обещание в течение 6 месяцев, органы опеки и попечительства подадут иск, чтобы объявить покупку и продажу квартиры незаконной. После этого операция будет отменена, квартира будет возвращена предыдущему владельцу, а снятая со счета несовершеннолетнего сумма будет принудительно возвращена.
Если деньги необходимы для других нужд в интересах несовершеннолетнего, будет сложнее получить согласие органов опеки и попечительства.
Уполномоченное должностное лицо органов опеки и попечительства при рассмотрении заявления будет учитывать только интересы несовершеннолетнего.
Следовательно, в заявке на получение разрешения на вывод средств со счета должна содержаться аргументированная причина. Желательно, чтобы это была задокументированная причина. Если речь идет об обучении или лечении — с приложением любых имеющихся медицинских или учебных материалов.
В некоторых случаях, когда семья, в которой проживает несовершеннолетний, находится в трудных материальных обстоятельствах, органы опеки и попечительства разрешают ежемесячно снимать со счета ребенка средства, которые не превышают прожиточный минимум. Такое разрешение обычно выдается семьям, в которых в связи со смертью ребенка нет одного (или обоих) родителей.
Следует отметить, что все вышеуказанные положения применяются к несовершеннолетним детям в возрасте до 14 лет. Согласно законодательству нашей страны, по достижении 14 лет гражданин может самостоятельно снимать деньги со своего счета.
Для этого ему нужен паспорт, договор банковского вклада, депозитная книжка.
В некоторых случаях банки требуют письменного согласия родителя (законного представителя) или письменного разрешения органов опеки и попечительства.
Если квартира продается с долей ребенка или сына, часть денег от продажи должна быть выплачена на счет ребенка. Это известно, но есть нюанс.
Если ребенку 14 лет и у него есть паспорт, он может внести деньги на свой счет. Требование органов опеки и попечительства выполнено в полном объеме.
Оттенок заключается в том, что если ребенок сам положил деньги на счет, то он может впоследствии снять их без разрешения родителей или органов опеки и попечительства.
Если родителю или опекуну просто необходимо каким-либо образом защитить деньги ребенка от инфляции, их можно легко конвертировать в валюту. Согласие органов опеки и попечительства в данном случае не требуется, поскольку в соответствии со статьей 37 Гражданского кодекса Российской Федерации согласие органов опеки и попечительства требуется только в случаях уменьшения имущества ребенка.
Важные правила для продажи недвижимости несовершеннолетнего
| Важный аспект | Правило |
|---|---|
| Наличие законного представителя | Продажу недвижимости несовершеннолетнего может осуществлять только его законный представитель — обычно родитель или опекун. |
| Разрешение суда | Если законный представитель не является родителем, для совершения сделки нужно получить разрешение суда. |
| Учет интересов ребенка | При продаже недвижимости несовершеннолетнего, законный представитель должен учитывать интересы и благополучие ребенка. |
| Разграничение долей | Если недвижимость продается совместно с родителем или другим собственником, необходимо оформить договор о разграничении долей. |
| Назначение цены | Цена продажи недвижимости должна быть адекватной и соответствовать рыночной стоимости. |
| Составление документов | При продаже недвижимости несовершеннолетнего необходимо составить все необходимые документы, включая договор купли-продажи и документы, подтверждающие право собственности. |
| Нотариальное удостоверение | Для заключения сделки по продаже недвижимости несовершеннолетнего требуется нотариальное удостоверение договора. |
Соблюдение этих важных правил поможет предотвратить возможные проблемы и споры при продаже недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему.
Если деньги от продажи квартиры положить на счет ребенка опеки дадут разрешение на продажу
вообще в этой справке будет оговорено что сделка разрешается с выделением доли несовершеннолетнему в новой квартире до такого то числа.
в справках из городской опеки не видел срока на приобретение более двух недель, из районной была один раз справка со сроком в полгода.
еще есть какой-то вариант с нотариальным обязательством, узнайте поподробнее.
неправильно. Вы обязаны выполнить отлагательное условие, которое будет прописано в разрешении на продажу. Я веду речь о «продаже с внесением денег на счет». Как только вы деньги на счет внесете, условие будет выполнено.
Вот если вы деньги не положите, то сделку можно аннулировать.
Снять же эти деньги вы потом сможете только с разрешения опеки и только для покупки доли на имя ребенка, причем надо будет предоставлять документы на конкретное жилье, опять же с рыночной оценкой, и они будут диктовать, какую именно долю выделить.
У меня лично было 2 варианта с нашей опекой и несовершеннолетними. Первый, когда свою нынешнюю квартиру расселяла, разрешение получали с условием покупки конкретного варианта с выделением конкретной доли ребенку, действовало оно около полугода. Но там семейка была — упыри полные. Второй, когда продавала доли сына в другом регионе, дали именно на продажу с деньгами на счет, действовало тоже долго, точно не помню, но больше 4 месяцев.
Сыну вскоре 18 исполнилось, поэтому про опеку мы забыли. Я не гарантирую, что опека даст вам согласие с деньгами на счет, поскольку жилье, скорее всего единственное (т. е. ребенок не только собственник, но и зарегистрирован в нем), но такой вариант не исключен. И чисто по человечески совет — не добавлять ребенку долей при покупке.
Денежная компенсация вместо доли ребенка
Если не хотите выделять долю ребенку, разрешается воспользоваться денежной компенсацией. Предъявите в органы опеки справку о стоимости. Потребуется вызвать оценщиков и получить от них официальный документ.
С этим документом направляйтесь в органы опеки и попечительства, и напишите заявление, что собираетесь вместо выделенной доли воспользоваться компенсацией.
Деньги с продажи квартиры вы будете обязаны направить на сберегательный счет ребенка. Откройте его заранее и получите разрешение органов опеки. Родители вправе распоряжаться деньгами, если они берут их на улучшение благосостояния несовершеннолетнего.
На другие цели деньги тратить нельзя. Ребенок по достижению совершеннолетия снимет эти деньги и воспользуется по своему усмотрению.
Вы в двух кликах от решения вашей проблемы
Услуги
- Вопросы
- — Платные консультации
- — Бесплатные консультации
- Подготовить документ
- Консультация по телефону
- Круглосуточная консультация юриста
- Консультация по юридическим вопросам
- Юридичекая помощь
- Юридические услуги
Юристы
- Все юристы
- — Юристы Краснодара
- — Юристы Нижнего Новгорода
- — Юристы Омска
- — Юристы Самары
- — Юристы Санкт-Петербурга
Адреса организаций
- Все организации
- — МФЦ
- — Нотариусы
- — Суды
- — База приставов России
- Публикации
- Образцы документов
- Полезные инструменты
- Кодексы и законы РФ
- Проверка контрагента
- Юридические компании
- Кто звонил
Сложности при продаже доли: что говорит законодательство
Главная сложность, возникающая при продаже жилья, которое находится в долевой собственности, заключается, прежде всего, в необходимости документально (и физически) разделить доли. Если нет предварительной договоренности, а владельцев недвижимости несколько, возможны осложнения отношений продавца с другими собственниками, которые могут попросту воспротивиться любым сделкам.
Даже если распределение долей оформлено документально, часто бывает, что ни один из владельцев жилья не может точно сказать, где пролегают границы его законного пространства, а где начинается территория другого собственника. Однако даже пройдя процедуру выделения доли «в натуре» (при этом собственник может предлагать покупателю конкретное помещение, которым тот мог бы распоряжаться), необходимо неукоснительно соблюдать и прочие законодательные нормы.
Наиболее распространенные причины отказа в одобрении
Если служба опеки категорически отказывается дать разрешение на продажу доли ребенка, сделка, даже если она состоится, однозначно будет незаконной. Родителям, которые планируют подобные сделки, стоит знать о наиболее распространенных случаях отказа:
-
Во-первых, орган опеки не одобрит ситуацию, когда прежнее жилье продается полностью, а новое приобретается в рассрочку, и доля ребенка в нем пока не может быть выделена. Бывает, что родители решают продать жилье с детской долей для первоначального взноса на покупку жилья в строящемся доме с помощью ипотеки. Если на персональном счете ребенка нет суммы, равной стоимости его доли, для органа опеки эта ситуация является лишением ребенка жилья, хоть и временным.
-
Во-вторых, даже если новое жилье будет по площади больше старого, и по площади доля ребенка увеличится, орган опеки ответит отказом, если в приобретаемой недвижимости меньше удобств, чем в прежней (например, большой частный дом без водопровода и канализации). То же касается ситуации, если имеющаяся социальная инфраструктура не подходит для полноценного развития ребенка, например, нет школы, детского сада или детской поликлиники.