Продажа квартиры через ипотеку риски продавца на что обратить внимание

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры через ипотеку риски продавца на что обратить внимание». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Вне зависимости от того, продаёт собственник квартиру через агентство или самостоятельно ищет покупателей, недвижимость придётся показывать и пускать в своё жилище посторонних людей. В подавляющем большинстве случаев это будут честные граждане, действительно заинтересованные в покупке. Но под видом покупателей могут действовать и мошенники.

Какие риски у продавца квартиры при встрече с покупателями

Как себя обезопасить:

• не держать на виду деньги, ценные вещи и документы на квартиру;
• не оставлять визитёров без присмотра;
• предупредить родственников или друзей о намеченном показе, предложить кому-нибудь из них составить вам компанию.

Перечень рисков для продавца, при продаже квартиры в ипотеку

Поскольку банк тщательно просчитывает риски связанные с платежеспособностью покупателя, а юристы проверяют документы, то риск для продавца в такой сделке минимален.

Часто это риск потери времени: либо покупатель отказывается от покупки на стадии переговоров, либо банк не одобрил квартиру для сделки.

Причины для отказа банком:

• неузаконенные перепланировки в квартире;

• дом признан аварийным или сама квартира имеет значительный износ;

• обременение;

• квартира находится в деревянном доме.

Все те причины, по которым банку будет трудно реализовать недвижимость в случае невыплаты ипотеки.

Служба безопасности банка может выявить «пятно» на репутации заемщика даже перед самой сделкой, как результат – банк откажет ему в кредите. Вот, пожалуй, и все.

Самолет Плюс — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости,

• продажи недвижимости,

• аренды недвижимости по всей России.

Действия продавца в процессе открытия ипотеки под его объект

— сбор необходимых документов, запрашиваемых банком, для продажи (как Вы понимаете, сбор документов — обязательный этап при ЛЮБОЙ форме покупки, в том числе при наличном расчете);

— встреча на объекте продажи с аккредитованным специалистом банка для оценки жилья;

— визит в отделение банка для подачи документов (это может сделать и сам покупатель, присутствие продавца не обязательно);

— обязательный визит в отделение банка продавца и покупателя для подписания кредитного договора. Это происходит через 2-5 дней после подачи документов в банк. Предварительно Вы определяете условия оплаты — первоначальный взнос, передача части денежных средств наличными или через открытие банковской ячейки, через систему безопасных расчетов и т. д.

— регистрация договора купли-продажи и права собственности (от 2-х до 10-и дней). То есть по истечении этого времени продавец получает деньги на свой расчетный счет или ячейку банка.

Договор купли-продажи квартиры по ипотеке

Типовой договор купли-продажи квартиры, студии, апартаментов, дома или его части с земельным участком в ипотеку заключается в письменной форме. В зависимости от выбранной схемы сделки он может быть подписан:

• в двустороннем порядке продавцом и покупателем (одобрение банка на отчуждение предмета залога оформляется отдельно);

• бывшим и новым собственниками и кредитором.

Трехсторонний договор купли-продажи недвижимости с ипотекой актуален, например, в случаях, когда деньги перечисляются не напрямую продавцу, а через аккредитив банку. При этом подписание соглашения может стать обязательным условием согласия кредитора на сделку. Важно заранее прояснить, в какой срок после проверки документов банк переводит средства и какие условия использования денег для продавца после раскрытия аккредитива.

Проект договора купли-продажи квартиры на первичном или вторичном рынке включает в себя следующую информацию:

• количество сторон;

• описание продаваемой недвижимости;

• наличие обременения и порядок его снятия;

• условия расчета за покупку (продавцу задатком и основной частью, через аккредитив (счет) банку или иным способом);

Участвуя в покупке готовой или строящейся квартиры, находящейся в ипотеке, покупатель рискует не меньше продавца. В первую очередь опасность связана, как отмечалось, с возможным длительным оформлением сделки. Сначала банк закрывает задолженность и выдает закладную, далее заемщик снимает в Росреестре обременение с объекта. С момента внесения авансового платежа до процедуры регистрации может пройти до трех недель.

Внося аванс, покупатель не может быть уверенным в том, что сделка состоится. Ведь продавец всегда может легко передумать продавать недвижимость. Кроме того, как показывает практика, стоимость квартиры у моря в курортном городе может значительно увеличиться. обойтись дорого. При этом ДКП лучше не составлять самостоятельно, а отдать в руки специалистов, в противном случае ошибки в нем могут дорого обойтись. Это значит, внося крупную сумму, покупатель должен быть готов к риску, что возвращать средства придется в судебном порядке.

Чтобы обезопасить себя и задаток, избежать скрытой продажи или завышения цены объекта, эксперты с большим опытом работы с жилой и нежилой недвижимостью рекомендуют заранее посмотреть варианты предложений, учесть риски, составить доверенность и предварительный договор, где будет указана ответственность сторон. Также профессионалы советуют заключить соглашение, ограничивающее продавца в действиях в отношении продаваемой жилплощади.

Схема 1. Погашение ипотечного кредита и снятие обременения

Это самый простой способ. Вам нужно продать квартиру, но, если она в ипотеке, вам придется сначала погасить долг перед банком. Если долг небольшой, это сделать несложно: можно взять потребительский кредит, погасить остаток долга, снять обременение и продать квартиру. Продажа квартиры позволит закрыть потребительский кредит.

В этой схеме банк задействован минимально. Достаточно узнать в банке точную сумму остатка долга на дату, в которую вы планируете погасить долг, и написать заявление на полное досрочное погашение.

После того как кредит будет полностью погашен, банк снимет ипотеку сам либо выдаст вам на руки закладную с отметкой о погашении и справку об отсутствии к вам претензий. С этими документами вы через МФЦ сможете подать заявление на снятие залога.

Минусы и плюсы продажи квартиры по ипотеке

Список недостатков При продаже дома с ипотекой необходимо собрать больше документов и отчетов, чем при продаже квартиры за наличные, так как ипотека обеспечивает залог. Банк рассматривает ваш дом как залог для будущей продажи, а вас — как добросовестного покупателя.

Какую дополнительную документацию требует банк?

1. Технический паспорт с описанием (с датой обновления не более пяти лет); и
2. Паспорт земельного кадастра (с датой постройки не более пяти лет); и
3. Заключите договор с оценочной компанией (сотрудник приедет и сделает фотографии квартиры), чтобы банк мог определить, насколько обоснованной является цена, по которой вы будете продавать квартиру.
4. Отчет из психоневрологической клиники.

Для наличных операций ни один из вышеперечисленных документов не требуется. Это означает меньше хлопот.

Следующий недостаток заключается в том, что вы получаете деньги за квартиру в два этапа. Первый платеж (10-20% от единовременной суммы) вы оплачиваете в день подачи документов на регистрацию купли-продажи; в течение пяти дней вы получаете из банка вторую часть платежа, которую затем можете перевести на свой банковский счет.

Если деньги передаются таким образом, существует риск, что сделка может быть приостановлена по веским причинам продавцом квартиры, что получение денег может занять больше времени или что с покупателем может что-то случиться. квартиры (проблемы со здоровьем, безработица, смерть) и грозит ненужными срывами.

Особенности продажи квартиры в ипотеку и советы

При обсуждении вопроса о том, можно ли продать квартиру с ипотекой, необходимо затронуть детали, влияющие на процесс оформления документов.

Существует несколько способов оплаты квартиры, продаваемой с помощью ипотеки. Наиболее распространенные из них описаны ниже.

Использование банка (прямое дебетование). Банк переводит средства на ваш счет сразу после подтверждения успешной продажи. У вас должен быть банковский счет.

Вы также можете воспользоваться сейфом. Это гарантирует, что вы получите всю сумму наличными в срок. Все деньги кладутся в ящик, а покупатель получает деньги только после того, как Росреестр подтвердит, что недвижимость перерегистрирована. Это предотвращает потерю средств в случае отзыва лицензии у банка, выдавшего ипотечный кредит.

При продаже квартир существует несколько подводных камней, поскольку все работы по перепланировке должны быть предварительно узаконены. Если этого не сделать, банк не согласится на сделку. Нет причин скрывать этот факт, поскольку все задокументировано.

После изучения технического и частично юридического состояния квартиры начинается процесс оценки. Оценку обычно проводит эксперт из организации, заключившей договор с банком. Продавец и покупатель имеют право нанять собственного оценщика для проведения оценки, но банк имеет право не доверять ее результатам.

В своей работе оценщик должен учитывать как техническое состояние актива (проверенное ранее), так и другие факторы, такие как

• Площадь и размер квартиры.
• Количество номеров.
• Год постройки дома и его местоположение.
• Время последнего капитального ремонта.
• Строительные материалы, использованные для строительства дома (например, из двух квартир одинаковой площади кирпичное здание обычно дороже панельного).

Это лишь некоторые из параметров, учитываемых оценщиком при проведении оценки.

Необходимость оценки обусловлена тем, что банк хочет обеспечить финансирование. Продавец и покупатель могут договориться о любой цене, но если покупатель не может расплатиться с кредитной организацией, долг выплачивается за счет продажи квартиры.

Плюсы и минусы сделки для продавца

Оформление любой кредитной программы всегда сопровождается некой долей рисков. И у ипотечного кредитования тут, наверное, лидирующая позиция. Особенно для продавца жилья.

Стоит сразу заметить, что сделка продажи недвижимости через банковскую структуру однозначно безопаснее, нежели ее стандартный вариант.

Плюсы сделки, проведенной с участием банковской структуры:

• Комфортабельное и безопасное помещение для проведения сделки, обсуждения ее условий и произведения расчета.
• Полное юридическое сопровождение сделки как для продавца, так и покупателя.
• Соблюдение всех правил и нормативов таких сделок.
• Наличие проверенного и толкового нотариуса, который обеспечит грамотное составление необходимой документации.
• Денежные средства невозможно будет подделать, т.к. расчет с вами по факту ведет банк, с применением специального оборудования, процедура проходит в присутствии всех участников сделки.

Минусы процедуры:

• Длительность. Она выше, нежели при стандартной процедуре купли-продажи недвижимости.
• Документация. Помимо стандартного набора документов для банковского учреждения, возможен запрос им дополнительных бумаг, а это уже ваши хлопоты по их предоставлению.
• Отказ. Такие случаи не редки, и имеют место быть. Банк в своем праве отказать в выдаче ипотеки на любой стадии ее оформления. И это, наверное, самый большой минус. Ведь возможен вариант, что после полугода подготовительного этапа сделка сорвалась. А значит, вы потеряли время, и нужно начинать поиски покупателя сначала. Как показывает практика, те продавцы, которые столкнулись с такой ситуацией, больше даже не рассматривают вариант продажи очередному “ипотечнику”. Для них проще скинуть цену, нежели опять так рисковать.

Делая вывод по плюсам и минусам продажи жилья в ипотеку, стоит сказать, что положительная сторона сделки с такой крупной суммой денег все же превышает ее минусы.

Любая юридически значимая сделка требует сбора определенного перечня документов. Не обошло стороной данное требование и продажу недвижимости. Если реализацией квартиры занимается риелтор, ответственность за сбор документов возложена на него. Но нужно понимать, за свои услуги специалист попросит определенное денежное вознаграждение. Самостоятельный сбор документов требует дополнительного времени, но позволяет сэкономить деньги.

Итак, перечень бумаг представлен ниже:

• паспорт;
• документ, удостоверяющий, что жилплощадь находится в его собственности;
• техпаспорт (если осуществлялась перепланировка, ее нужно внести в документ);
• выписка из Госреестра, свидетельствующая об отсутствии арестов и иных ограничений;
• выписка из домовой книги, где указаны все зарегистрированные лица по данному адресу (если прописаны несовершеннолетние, инвалиды или другие лица с ограниченными возможностями, требующие ухода, придется получить разрешение на продажу от органов опеки);
• справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам (берется в ЖЭКе);
• разрешения от всех собственников (если их несколько), они должны получить причитающуюся им часть в определенном денежном эквиваленте.

Покупателю тоже придется предоставить определенный перечень документов. В частности, в него входит справка о доходах, согласие супруги либо супруга и прочее. Полный список документов стоит уточнить в банке, которые предоставляет ипотеку.

Помните, что некоторые документы имеют ограниченный срок действия. Поэтому их стоит брать непосредственно перед предъявлением в банке.

Заранее ознакомьтесь со всеми этапами продаж, чтобы ничего не стало для вас внезапным сюрпризом. Примерно так проходят все сделки:

Сбор документов (их перечень для продавца приведён выше, заёмщики должны уточнять всё в банке).

Подробное обсуждение всех деталей сделки (продавец должен встретиться с покупателем и с сотрудником банка, отвечающим за ипотечные кредиты).

Составление и заключение предварительного договора. Покупатель также обязан выплатить задаток, сумма которого подробно обговаривается в договоре.

Обязательный этап — оценка стоимости квартиры. По инициативе банка заказываются услуги оценочной компании, которые в полной мере оплачиваются заёмщиком.

Передача документов. Данный этап также осуществляется под контролем банка. Продавец обязан передать сотруднику банка все собранные документы, заёмщик делает то же самое.

Заключение основного договора. Теперь остаётся только составить основной договор, в который будут включены все обговоренные детали. После ознакомления с данным документом он подписывается всеми 3 сторонами.

После регистрации сдлеки покупателю остаётся только взять специальную выписку Росреестра о том, что квартира теперь является его собственностью. Банк продолжает работать с заёмщиком, требуя регулярных выплат, которые были обговорены при заключении договора, а покупателю переводятся деньги за квартиру.

Этапы работы описаны примерно, им следуют во многих банках, но бывают исключения, созданные для того, чтобы предотвратить мошенничество в любых проявлениях. Внимательно ознакомьтесь с правилами банка заранее! Например, продажа квартир по ипотеке Сбербанка риски продавца практически исключает, потому что проводится по похожему алгоритму.

Возможные вопросы продавца при продаже квартиры по ипотеке

• Гарантии по заключению сделки — это основной риск, т.к. задаток в таких сделках не предусмотрен, а отказ банка может прозвучать на любом этапе.
• Получение наличных в момент подписания документов — нет, только после перерегистрации права собственности и залога на имя банка.
• Наличными или карта — тут на ваше усмотрение, банк дает вам такое право выбора. Однако если сумма очень велика — не рискуйте, пусть это будет карта.
• Не обманет ли меня покупатель — вот тут у него меньше таких шансов, нежели при обычной продаже квартиры, ведь его будет тщательно проверять служба безопасности банка. Даже если что-то будет пропущено, его ждет вторая проверка от аналогичной службы, только уже страховой компании.

Похожие записи:

• Замена цвета автомобиля в ГИБДД в 2024 году: как оформить перекраску?
• Госпошлина на разделение имущества в 2024 году
• Безвизовые страны для Россиян 2024 год