Как расторгнуть договор ипотеки по инициативе заемщика с совкомбанке
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как расторгнуть договор ипотеки по инициативе заемщика с совкомбанке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если сделка была полностью завершена и зарегистрирована в Росреестре, а продавец получил деньги, то отыграть ситуацию обратно и просто так отказаться от покупки нельзя. Обязательства перед банком, а именно возврат денег кредитору, придётся выполнять. В таком случае есть четыре варианта решения проблемы.
Как вернуть деньги после расторжения ипотеки
Насущный вопрос для заёмщиков — вернут ли деньги после отказа от ипотеки. Важно понимать, что продать залоговую квартиру по рыночной цене очень непросто. Банк заинтересован в скорейшей реализации такой недвижимости, поэтому он будет выставлять её на продажу по сниженной стоимости. Покупатели в свою очередь неохотно связываются с «проблемной» квартирой. Её продажа может затянуться, а всё это время заёмщику будет необходимо вносить платежи.
Есть и другие нюансы. Например, ежемесячный платёж включает в себя проценты за пользование кредитом и сумму, идущую на погашение основного долга. И первое время основную часть платежа составляют именно проценты, при этом основной долг уменьшается незначительно. Поэтому лучше расторгнуть договор ипотеки с банком на начальном этапе, иначе потери денег будут более ощутимыми.
Сумма возврата будет зависеть и от ситуации на рынке: если за время выплаты ипотеки недвижимость подорожает, то потери будут меньше. Но если цены пошли вниз, остаток может оказаться минимальным, а в худшем случае заёмщик ещё и останется должным банку.
После реализации недвижимости и проведения перерасчёта банк вернёт заёмщику остаток средств, внесённых в качестве первого взноса.
Расторжение кредитного договора через суд
Подать в суд иск о расторжении договоренности с кредитором может любая из сторон. Однако реально добиться расторжения кредитного договора будет сложно.
Наиболее простой вариант прекращения действия договора — когда банк не выполнил свою часть договорных обязательств. То есть не предоставил вам кредит либо потребовал какие-то не указанные в договоре платежи. Однако такого практически не происходит. Если кредитный договор подписан, деньги выдают практически сразу.
Если же вы планируете подавать на расторжение договора в связи с незаконными платежами, сначала внимательно перечитайте текст документа. При его подписании это делают не все, и напрасно.
Обычно в текст договора — а составляют его юристы банка — внесены оговорки, позволяющие финансовой организации изменять размер платежей при наступлении определенных условий. Если вам увеличили сумму платежей, можно быть практически уверенным, что эти обстоятельства, указанные в контракте, уже наступили, и расторжение договора по этому основанию невозможно.
Вторым вариантом обращения в суд является требование о расторжении договора в силу существенного изменения обстоятельств. Ст. 451 Гражданского Кодекса России действительно предоставляет такую возможность, но не стоит рассчитывать что добиться расторжения договора с банком будет легко.
Изменение обстоятельств должно быть таким, которое невозможно предвидеть. То, что лично вы не смогли предсказать увольнение, болезнь или пожар, например, не значит, что с вашими доводами согласится суд.
Вам укажут на то, что вокруг ежедневно происходят тысячи увольнений, болезней и пожаров. То есть вы могли все это предусмотреть при заключении договора. Более того, вы обязаны были это сделать.
Таким образом, без квалифицированной помощи юристов должник практически не может произвести расторжение кредитного договора в одностороннем порядке. Обратитесь в юридическую компанию. Там, изучив ваше дело, предложат варианты выхода из создавшейся ситуации.
Можно ли отказаться от ипотеки
Ответ на Ваш вопрос очень и очень объемный. Если вкратце, то, поскольку квартира в залоге у банка, то он может ее продать, если Вы перестанете платить по кредиту.
Родственники неплательщика пострадают, только если они проживают в этой квартире.
Процедуры расторжения договора прописаны в Вашем договоре.
Банк имеет право продать такую квартиру. Это делается через процедуру реализации имущества. Стоимость обычно равняется или приближена к рыночной.
Для того, чтобы ответить на этот вопрос, нужно изучить кредитный договор, который Вы подписали. В целом, если Вы на самой ранней стадии по просрочкам платежей (до 60 дней), то в этот период проще договориться с банком о выгодных условиях. Можно и обсудить частичную отсрочку, и уменьшить размер платежа на короткий период. И самое главное – оперативно подключить к продаже своей квартиры профессионального риелтора, чтоб продать в короткие сроки по выгодной цене. Если же Вы затянете процесс, и банк перехватит инициативу в свои руки, то здесь банк будет соблюдать только свои интересы.
Что будет, если просрочить кредит?
Когда имеет смысл требовать снижения штрафных санкций за просрочку? В ситуации, когда кредитный договор соответствует закону, а у вас нет уважительных причин для обоснования просрочки оплаты кредита.
Просрочка платежа по кредиту – причем, как просрочка платежа в счет основного долга, так и просрочка уплаты процентов – влечет право банка требовать начисления неустойки. Однако, обратите внимание: условия договора о вашей ответственности за просрочку не могут – как бы этого не хотели банки и не стремились указать в своих типовых договорах – нарушать нормы законодательства о пределах ответственности граждан-потребителей. Это касается и фантастических размеров неустойки, и сложных процентов, когда проценты начисляются на уже набежавшие проценты, и т.д. Такие условия договора недействительны в силу закона.
Итак, просрочка платежей по кредиту влечет право банка потребовать от вас уплаты неустойки за период просрочки. В каком размере? – В том, что указан в договоре. Однако если этот размер неустойки существенно завышен, вы вправе обратиться в суд с просьбой снизить размер неустойки на основании ст.333 Гражданского кодекса РФ как явно несоразмерный последствиям нарушения вами обязательства. На практике размер неустойки за просрочку платежей по кредиту реально снизить до ставки рефинансирования Центробанка РФ.
В случае если просрочка составляет более 60 календарных дней в течение последних 6 месяцев, банк вправе потребовать досрочного возврата кредита вместе с причитающимися процентами. При этом банк обязан уведомить вас о таком своем требовании способом, определенным в договоре. Срок для досрочного возврата кредита и процентов не может быть меньше 30 дней.
Таким образом, ответственность за просрочку платежей по кредиту, безусловно, наступает, и полностью избежать ее невозможно. Однако лучше подходить к этому вопросу разумно и постараться максимально снизить суммы штрафных санкций, которые насчитывает вам банк. Сделать это можно, сопоставив требования банка с теми гарантиями, которые предоставляет гражданам-потребителям закон. И, пересчитав сумму задолженности и штрафов в соответствии с законодательством о защите прав потребителей, максимально уменьшить размер своей ответственности за просроченный кредит.
Как расторгнуть кредитный договор?
Существует два варианта расторжения кредитного договора – по соглашению сторон и через суд. К сожалению, практика показывает, что расторгнуть договор по инициативе заемщика без согласия банка практически невозможно. Тем не менее, если вы намерены попробовать, то в первую очередь необходимо направить в банк соответствующее письменное заявление. Этот документ сначала послужит основанием для обсуждения с банком возможности расторжения по соглашению, а потом его можно будет предъявить в суде как доказательство попытки досудебного урегулирования.
В любом случае для расторжения договора одного вашего желания мало, необходима убедительная причина, например, существенное изменение обстоятельств. В своем заявлении вам необходимо указать на эту причину, сослаться на законодательство и приложить подтверждающие документы.
Составленное по шаблону заявление необходимо послать в банк заказной почтой, ценным письмом с описью вложений и уведомлением о вручении. Вы можете также лично отнести заявление в банк, вторым экземпляром оставив себе копию, на которой сотрудники банка должны поставить отметку о принятии. Если адрес вашего фактического проживания не совпадает с адресом регистрации, мы рекомендуем не указывать фактический адрес в качестве почтового. Лучше не давать банку дополнительной информации о вашем месте жительства, а для переписки завести абонентский ящик в любом почтовом отделении. К слову, также лучше не указывать свой основной телефонный номер, а купить для таких целей отдельную SIM-карту.
Важно понимать, что любая официальная переписка с банком – это сугубо юридический вопрос, и только профессиональный юрист может разбираться во всех его деталях. Например, направляя в банк заявление, нужно учитывать, что вы тем самым прерываете течение срока исковой давности по кредиту. В каждой конкретной ситуации есть множество особенностей, которые необходимо проанализировать перед тем, как писать официальные заявления. Мы настоятельно рекомендуем проконсультироваться с кредитным адвокатом, особенно есть вы видите вероятность того, что ситуация с вашим кредитом может дойти до суда.
Возврат денег после расторжения ипотечного договора
Банк расторг договор по ипотеке. Квартира перешла в его собственность. Может ли заемщик получить обратно хотя-бы часть уплаченных средств? Однозначного ответа на вопрос нет. Кредитные соглашения составляются таким образом, что сначала банк получает деньги в виде процентов за весь период, только потом — в погашение основного долга.
Претендовать на получение определенной суммы заемщик может в ситуации, если квартира продается с торгов. Но не стоит забывать, что кредитор заинтересован только в получении своих денег. Квадратные метры обычно реализуются узкому кругу доверенных лиц по минимальной стоимости. Заемщику мало что остается после закрытия долгов. Пересчет процентов за фактическое время пользования кредитом — только по решению суда, а практика по таким вопросам спорная и неоднозначная.
Можно ли расторгнуть договор ипотеки и вернуть первый взнос? Особый интерес представляет ситуация, когда сделка по разным причинам не состоялась, например, продавец отказался подписывать договор купли-продажи. В этом случае покупатель может рассчитывать на возврат первоначального взноса. Но процедура должна быть прописана в контракте. Если взнос зачислялся не на счет в банке, а выплачивался напрямую продавцу, то и решать проблему возврата придется с ним.
Если кредитный договор к этому моменту времени подписан, деньги перечислены на счет заемщика или транзитный, заплатить придется банку проценты за время до расторжения контракта.
Важно! В случае отказа продавца от сделки, несостоявшийся покупатель имеет право обратиться в суд и взыскать с него свои убытки (начисленные проценты по кредиту, госпошлины за регистрацию, страховки и т. д.), если они непосредственно связаны с оформлением данного конкретного случая.
Как расторгнуть договор по инициативе заемщика
Ранее мы уже рассматривали возможность того, что банки могут потребовать досрочного погашения обязательств. Пришло время узнать, как по инициативе заемщика можно сообщить об ипотечном договоре?
Клиенты могут проявить инициативу, если
- Значительное снижение дохода; через 10-15 лет они могут потерять работу, здоровье и стать большими детьми.
Важно! Эта причина редко признается банком разумной, и суды их поддерживают. Причина в том, что он предлагается заемщику для гарантии его риска. Подавляющее большинство ограничивается покупкой обязательных договоров (страхование самой гарантии). Не более 10% покупателей выбирают страхование жизни/здоровья или страхование от безработицы.
- Одностороннее изменение банком условий кредитного договора, например, увеличение процентной ставки или уменьшение срока кредита. Однако это не освобождает заемщика от обязанности полного погашения долга,
- если договор будет признан противоречащим закону. На этот момент следует обратить особое внимание.
Могу ли я отсудить ипотечный кредит и вернуть свои деньги? Если заемщик после внимательного прочтения обнаружит, что то или иное положение противоречит правилам или закону, он не сможет не только расторгнуть договор, но и вернуть деньги банку. Вряд ли имеет смысл полагаться на такую возможность. Банковские договоры составляются профессионалами высокого уровня, которые не допускают грубых ошибок.
Их задача — сделать так, чтобы банк в любом случае выиграл.
- Решение о том, что заемщик не является юридически грамотным. Этот вариант затрагивает ограничение по мошенничеству. В последние годы нередко в некоторых сделках после подписания договора о покупке недвижимости заемщик заявляет, что он страдает психическим расстройством и не мог подтвердить свои действия при подписании документа.
Важно! Доказать в суде наличие дефекта можно, если есть выписки из его медицинской карты. Если выяснится, что заемщик просто пытается избежать ответственности, его можно привлечь к уголовной ответственности по УК РФ.
- Банки не выполняют свои обязательства. Например, не перечисляют деньги по договору в ожидаемые сроки.
- Рефинансирование.В течение 2018-2019 годов банки предлагают рефинансирование ранее взятых обязательств. Бонусами являются снижение процентной ставки, уменьшение ежемесячных платежей и изменение срока кредитования. Как рефинансировать ипотеку, шаг за шагом
Судебная практика по вопросам расторжения ипотечных договоров
Что говорит прецедентное право о подаче иска по ипотеке? Есть ли у заемщика возможность отстоять квартиру и доказать недействительность договора? Анализ судебных решений по различным делам показывает, что в большинстве случаев решение принимается в пользу кредитора.
Утверждение заемщика о том, что он не понял или не прочитал все положения договора, не принимается во внимание. Также не принимается во внимание, что менеджер убеждал их подписать договор и говорил, что «сделка типичная, в ней нет ничего нового». Единственное, что имеет значение для судьи, — это доказательства, факты, подтверждающие нарушение закона.
В то же время суды все чаще отказывают банку в удовлетворении дополнительных требований, если квартира, о которой идет речь, была принята кредитором в счет погашения долга. В этом случае банк не имеет права требовать сумму сверх полученной, если стоимость квадратного метра меньше суммы долга.
Расторжение кредитного договора через суд
Любая из двух сторон может подать иск об осуждении договора с кредитором. Однако расторжение кредитного договора на практике труднодостижимо.
Проще всего расторгнуть договор, если банк не выполняет некоторые из своих договорных обязательств. То есть банк не предоставляет кредит или не осуществляет необходимые платежи, не предусмотренные договором. Однако такое случается редко. Если кредитный договор подписан, деньги выплачиваются практически сразу.
Если вы планируете подать заявление о расторжении договора о незаконных платежах, сначала необходимо внимательно прочитать документ. Не каждый подписывает, когда, и даже не напрасно.
В договорах обычно есть пункты, составленные банковскими юристами. Это позволяет финансовому учреждению изменять платежи при наступлении определенных условий. Если платежи увеличиваются, то можно быть почти уверенным, что эти условия, оговоренные в договоре, уже наступили и что подача жалобы на основании этого невозможна.
Второй вариант — просить суд расторгнуть договор о существенном изменении обстоятельств. Статья 451 Гражданского кодекса РФ фактически предусматривает такую возможность, но не предполагает, что это облегчит достижение жалобы со стороны банка.
Изменения условий должны быть такими, что их невозможно предвидеть. Например, тот факт, что вы лично не могли предвидеть увольнение, болезнь или пожар, не означает, что суд согласится с вашими доводами.
Это говорит о том, что вокруг вас ежедневно происходят тысячи увольнений, болезней и пожаров. Следовательно, вы могли предвидеть все это, когда заключали договор. Более того, вы были обязаны это сделать.
Поэтому должнику практически невозможно расторгнуть кредитный договор в одностороннем порядке без профессиональной юридической помощи. Обратитесь в юридическую фирму. Там, изучив ваше дело, вам предложат варианты выхода из сложившейся ситуации.
Поручите проект специалисту. Юрист будет работать за установленную вами плату. Вам не придется изучать закон, читать статьи или искать его самостоятельно.
Как правильно составить и отправить уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора
Строгой формы нет. В произвольной же в заявление потребуется включить следующее:
- данные о застройщике и дольщике — полное наименование с формой собственности, свои паспортные данные и ФИО;
- реквизиты договора участия в долевом строительстве (номер и дата), о расторжении которого уведомляется застройщик;
- основание расторжения договора (используется ссылка на положение закона, с указанием статьи, пункта и подпункта);
- подробный расчёт суммы к возврату — цена договора плюс неустойка (вложением на отдельном листе, если на неустойку есть право);
- реквизиты счёта дольщика для перевода;
- дата составления уведомления;
- опись вложения.
Прежде чем отправить уведомление заказным письмом, нужно его отксерокопировать: копия будет нужна для регистрации расторжения в Росреестре. Затем отправить почтой заказным письмом.
Дата расторжения — это день на штемпеле отправки, а не день, когда письмо получит застройщик.
Нужно ли согласие банка на расторжение ДДУ, если квартира в ипотеке
После того, как застройщик уведомлён о расторжении, нужно сообщить об этом в банк, где оформлена ипотека, и указать предполагаемые сроки возврата денег и расчёт суммы.
Некоторые банки вносят в договор пункты об обязательном согласии кредитной организации на расторжение. Но юристы считают такое требование незаконным, ссылаясь на Апелляционное определение Мосгорсуда от 06.08.2012 по делу № 11-16466.
Но важно помнить, что факт расторжения договора не означает снятия обязательства перед банком по ипотеке и закрытию долга. Мало того, ипотечная строящаяся квартира часто становится предметом залога, и банк может настоять на досрочном погашении кредита и даже на выплате процентов.
Вот почему стоит уведомить банк о расторжении ДДУ и предложить другое обеспечение по ипотечному кредиту.
Как составить возражения в суд по кредиту?
После предъявление исковых требований банка к заемщику необходимо изучить, произвести детальный анализ указанных требований, после составить аргументированное возражение.
После того как решили, какие требование будет содержать возражение необходимо приступить составлению. Возражение составляется в следующем порядке:
- в шапке документа указывается суд в котором рассматривается дело, истец, ответчик, контактные данные, номер дела
- информация о том, какое исковое заявление рассматривается, стороны, предмет
- в описательной части указывается условия, которые ответчик считает заявлены неправомерно
- просительная часть содержит требования Ответчика
- приложения, подтверждающие документально позицию Ответчика
Можно ли вернуть судебные расходы?
Если суд примет решение в пользу дольщика, он имеет право сразу же после вынесения решения обратиться в тот же суд с требованием компенсировать судебные расходы за счет застройщика. Для этого, помимо самого заявления, необходимо приложить все имеющиеся документы, подтверждающие траты непосредственно по иску о расторжении ДДУ, а именно:
- квитанции об оплате почтовых услуг;
- договоры и квитанции об услугах адвокатов и экспертов;
- квитанция об оплате государственной пошлины;
- другие документы, подтверждающие траты в ходе участия в деле о расторжении ДДУ.
Кроме того, можно включить требование о возмещении судебных издержек сразу в первоначальный иск.
Как получить деньги после расторжения договора?
При внесудебном расторжении ДДУ у застройщика есть 20 рабочих дней с момента отправки уведомления на то, чтобы выплатить запрашиваемую в нем сумму. Если дольщик не указал счет, на который нужно перевести деньги, и не пришел за деньгами, то по истечении 20 рабочих дней девелопер обязан перечислить всю сумму в депозит нотариуса по месту своего нахождения и уведомить об этом покупателя. Если этого не происходит, дольщику следует обратиться в суд с требованием вернуть деньги.
В случае судебного расторжения ДДУ застройщик обязан вернуть дольщику деньги в течение 10 рабочих дней с даты расторжения договора. Если девелопер отказывается это делать, следует обратиться к судебным приставам, которые займутся возвращением денег дольщику.
Помощь ипотечным заемщикам оказавшимся в трудной ситуации
В обновленной версии проекта уточняются условия, соблюдение которых обязательно для всех граждан. Итак, какие же требования нужно соблюдать для попадания в программу помощи заемщикам, оказавшимся в трудной ситуации, при выплате ипотеки в 2017 году?
Рассмотрим перечень:
- Первое обязательное соглашение направлено на соблюдение категории граждан. Воспользоваться помощью могут только граждане — ветераны боевых действий; граждане, которые имеют несовершеннолетних детей или являются их попечителями; граждане инвалиды.
- Второй важный момент – официальное месторасположение недвижимости. Ипотечный залог должен находиться только на территории Российской Федерации.
- Также, следует учитывать то, что со времени выдачи ипотечного займа должно пройти не меньше одного года на момент обращения за реструктуризацией.
- Ежемесячная оплата заемщика увеличилась не менее чем на тридцать процентов.
- Ипотечная недвижимость обязана являться единственной жилищной площадью в семье кредитозаемщика. Дополнение, возможно существование общей доли залогодателя и членов его семьи в праве на собственность другого жилья, в совокупности не больше пятидесяти процентов.
Как расторгнуть кредитный договор?
Если вы заметили, что банк допустил действия, которые не установлены кредитным договором, и нарушил ваши права — обращайтесь в суд. Только в судебном порядке можно аннулировать кредит. Но у вас все равно останется обязательство по уплате тела кредита и начисленных процентов.
Что нужно делать, чтобы расторгнуть договор?
- Пишем заявление в банк, где ссылаемся на конкретные причины обращения. Ссылаемся на законодательство, резюмируем, где и в какой части права нарушены.
Далее возможны 2 варианта:
- банк соглашается, и вы заключаете дополнительное соглашение. В нем устанавливаются обязательства по оплате, сроки и другие нюансы;
- банк отказывается, и вам остается только инициировать судебное разбирательство.
- Далее пишем исковое заявление в суд. К иску прикладываем кредитный договор, иные документы. Оплачиваем госпошлину. Лучше привлечь адвоката, поскольку со стороны банка наверняка тоже будут выступать юристы. Правовая поддержка позволит избежать ошибок в суде и выиграть дело.
Последствия отказа от ипотеки
У любого действия или решения есть свои последствия. В случае с ипотекой они могут быть серьезными. Поэтому до подписания договора лучше трижды все обдумать и принимать максимально взвешенное решение.
Если вы еще не подписали договор кредитования и купли-продажи, вы можете отказаться от одобренной ипотеки без проблем и последствий. Никто не откажет вам, если вы подадите заявку еще раз.
Если договор уже подписан, а вы стали владельцем новой квартиры, все будет сложнее. Но и здесь последствий можно избежать, если вносить платежи вовремя.