Заключение договора соц найма советы адвокатов и юристов
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Заключение договора соц найма советы адвокатов и юристов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Площадь жилья зависит от норм, которые каждый регион устанавливает самостоятельно. Например, в Москве на каждого члена семьи должно приходиться не менее 18 кв. метров. В случае, если семья состоит из 3 человек общая площадь предоставляемой квартиры составит 54 кв. метра.
Coциaльный нaйм жилья — чтo этo тaкoe
Coцнaйм жилья — apeндa мyниципaльнoй нeдвижимocти нa oпpeдeлeннoe вpeмя. Гocyдapcтвo выдaeт жилoe пoмeщeниe в пoльзoвaниe ocoбым кaтeгopиям гpaждaн, кoтopыe имeют нa этo пpaвo. Cpoк apeнды чaщe вceгo — бeccpoчный, нo мoжeт быть oгpaничeн в cлyчaяx, пpeдycмoтpeнным зaкoнoдaтeльcтвoм.
Жильe пo coциaльнoмy нaймy дoлжнo cooтвeтcтвoвaть тpeбoвaниям ЖК PФ. B чacтнocти, гpaждaнe мoгyт пoлyчaть в apeндy oт гocyдapcтвa нeдвижимocть, кoтopaя cooтвeтcтвyeт вceм тpeбoвaниям:
🔹 являeтcя жилым пoмeщeниeм, a нe пoмeщeниeм нeжилoгo нaзнaчeния;
🔹 являeтcя изoлиpoвaнным, тo ecть имeeт oдин вxoд — пpoxoдныe кoмнaты нe мoгyт быть oбъeктoм coциaльнoгo нaймa;
🔹 нe являeтcя oбщeдoмoвым имyщecтвoм в мнoгoквapтиpнoм дoмe.
- активные по жизни, эмоциональные люди с нестабильной психикой способны фантазировать, часто менять свои же решения, нарушать принятые с адвокатом договоренности
- зачастую они также уже имеют привычку и навыки управлять людьми, получать жизненные бонусы посредством своего социального статуса, должности, денег и применяют это к адвокатам
- чувствительность к убеждению, к внушению со стороны других лиц, авторитетных по их мнению может побудить к изменению своей позиции по делу, уже согласованной с адвокатом
- самоуверенность клиента в своих знаниях и способностях, считающих себя способными защищаться самостоятельно может побудить их не учитывать мнение адвоката по делу. Но проблема самозащиты возникает как в угнетенной психике подследственного, так и в недостатке возможностей и специфических навыков для защиты
- полная или частичная утрата доверия к адвокату. В таком случае адвокат находится в роли обязательно присутствующего по закону, а непосредственно защиту осуществляет сам клиент, либо дополнительный адвокат
- внешние факторы, как, например, появление по делу обстоятельств, о которых не было известно первоначально, и которые влияют на стратегию защиты по делу
- изменение по разным причинам позиции по делу самого клиента может разрушить уже согласованную с адвокатом позицию
- изменение ситуации вокруг дела, как например, изменение законодательства, позиции государственных органов, отдельных лиц, влияющих на дело
Чтобы у лица возникло право на жилье, которое предоставляется по договорам соцнайма, необходима совокупность определенных законом фактов, а также действий для получения соответствующего жилья.
Лицу может быть предоставлено жилье на условиях найма, если оно:
- признано малоимущим, которое нуждается в жилье
- принадлежит к определенной законами категории граждан, нуждающимся в жилье
Гражданин может быть признан нуждающимся в жилье если он:
- не является нанимателем, членом семьи нанимателя по договору соцнайма, договорам найма жилья жилищного фонда социального использования или собственником, членом семьи собственника жилья;
- является нанимателем или членом семьи нанимателя по договорам, указанным в пункте 1, или собственником, членом семьи собственника жилья, но при этом обеспеченность общей площадью жилья на одного члена семьи составляет менее учетной нормы;
- проживает в помещении, которое не соответствует установленным требованиям;
- является нанимателем или членом семьи нанимателя по договорам, указанным в пункте 1, или собственником, членом семьи собственника жилья, проживает в квартире, в котором проживают несколько семей, и в составе семьи есть больной с тяжелой формой хронического заболевания, не позволяющее совместное проживание с ним в одной квартире, и не имеет иного жилья по договорам, указанным в пункте 1, или в собственности.
Договор социального найма – это как правило мера вынужденная, хотя и достаточно выгодная в некоторых моментах (например, это возможность приватизировать жильё).
В договоре социального найма есть как очевидные плюсы, так и достаточно существенные минусы.
Регулирование вопроса постановки на учет как нуждающихся достаточно запутанное и имеет нюансы в каждом регионе.
Бесспорно то, что социальный найм даёт возможность малообеспеченным гражданам решить жилищный вопрос, но ждать решения этого вопроса люди вынуждены десятилетиями.
Проживать в муниципальной квартире можно только по договору социального найма.
До приватизации жилье официально принадлежит государству и любые манипуляции с ним должны проводиться только с разрешения соответствующих инстанций.
Иногда в арендованной квартире приходится менять ответственного квартиросъемщика, что предполагает переоформление документов, в том числе, договора социального найма.
Процедура регламентируется законодательством и требует согласия всех членов семьи.
Квартиры, находящиеся на балансе муниципалитета, передаются гражданам по договору социального найма.
Документ заключается с нанимателем, которого раньше называли ответственным квартиросъемщиком. Сейчас в Жилищном кодексе нет такого понятия.
В новой редакции закона №82 ЖК РФ ответственность за сохранность муниципального имущества накладывается на нанимателя.
Им становится гражданин:
- совершеннолетний;
- дееспособный.
Как правило, квартира выдается не отдельному лицу, а семье, учитывая интересы всех ее членов. Например, разнополые дети в возрасте старше 9 лет имеют право на отдельную комнату.
И каждый член семьи становится собственником квартиры, получив равную со всеми долю в случае приватизации жилья.
При найме квартиры у семьи есть возможность заключить сразу несколько договоров, если каждый человек занимает отдельную комнату.
Но на такой шаг идут немногие, особенно с несовершеннолетними детьми.
Намного удобнее и быстрее заключить один общий договор, действующий на всю квартиру и всех членов семьи. Все члены семьи имеют равные права на жилплощадь.
Наниматель же обретает больше обязанностей, на него возлагается ответственность за сохранность муниципального имущества, в случае судебных разбирательств претензии направляются только ответственному лицу.
Вписать, выписать новых жильцов, разменять, продать, сдать в аренду и проводить иные манипуляции с квартирой возможно только с согласия всех членов семьи.
К членам семьи нанимателя относятся:
- Дети.
- Родители.
- Супруга.
- Иные родственники, признанные таковыми в судебном порядке и ведущие с нанимателем общее хозяйство.
Нанимателем может быть любой совершеннолетний и дееспособный член семьи. Кто именно примет на себя ответственность за жилплощадь – решается совместно.
Все члены семьи должны дать свое согласие на признание того или иного лица нанимателем.
Если к единому мнению семьи прийти не может, то решение принимает суд. Также возможен вариант заключения договора социального найма с каждым лицом, претендующим на квартиру.
Если рассуждать адекватно, то нанимателем чаще всего становится супруг или супруга, имеющие несовершеннолетних детей.
На лиц преклонного возраста заключать договор невыгодно – в случае их кончины придется переоформлять документы, вновь затрачивая время.
Да и ходить по различным инстанциям при возникновении конфликтных ситуаций пожилому человеку проблематично.
Главное условие – наниматель должен быть зарегистрирован в квартире. Человек «с улицы», даже если он является родственником ответственного квартиросъемщика, стать нанимателем, как и претендовать на жилье, не может.
Права нанимателя муниципальной квартиры прописаны в статье 67 Жилищного Кодекса РФ:
| Приглашать | проживать других лиц, являющихся родственниками |
| Сдавать | часть жилья в аренду |
| Приглашать для | недолгосрочного проживания лиц, не являющихся родственниками |
| Выдвигать | требования по обмену жилья, если оно не устраивает членов семьи по определенным параметрам |
| Выдвигать к наймодателю | требование провести капитальный ремонт здания, если оно находится в аварийном состоянии |
Любые изменения в квартире, в том числе, перепланировка, заселение новых жильцов или аренда возможны только с согласия всех членов семьи, то есть собственников квартиры.
Если нарушаются их права, то восстановить справедливость удастся через судебные органы.
Что касается требований к ремонту и/или обмену квартиры, то решение должно быть общим.
Решение о признании заявителя нуждающимся в улучшении жилищных условий и постановке на учет принимает жилищная комиссия муниципалитета.
Именно в этот орган необходимо передать подтверждающие документы. Перечень необходимого пакета документов может отличаться в зависимости от региона проживания заявителя. Как правило он включает в себя следующие:
- документ, удостоверяющий личность заявителя и членов его семьи;
- справку о составе семьи;
- бумаги, которые подтверждают родственные связи:
- свидетельства о рождении;
- свидетельства о регистрации / расторжении брака;
- свидетельство об установлении отцовства;
- свидетельство о перемене имени;
- справка, подтверждающая уровень дохода каждого члена семьи заявителя;
- выписку из государственного реестра недвижимости, подтверждающую отсутствие у претендента и членов его семьи жилища в собственности или наличие его;
- справку, показывающую техническое состояние и площадь квартиры;
- медицинский документ, подтверждающий наличие тяжелой формы хронического заболевания;
- документ, подтверждающий аварийное состояние жилья и невозможность проведения в нем ремонта и реконструкции;
- документы, подтверждающие наличие льготы.
Эти документы действуют в течение ограниченного временного периода, который устанавливается нормативно-правовыми актами ведомств. Бумага, подтверждающая уровень дохода семьи, должна быть получена не ранее, чем за месяц до обращения.
В каждом регионе установлены свои нормы, которые используются для определения нуждаемости и для расчета площади положенного жилища. Существует два норматива:
- учетный;
- для предоставления.
Первый используется, когда заявителя ставят на учет. В зависимости от принятых в регионе нормативно-правовых актов она варьируется от 6 до 18 квадратных метров.
Вторая норма используется для определения площади жилища, на которое может рассчитывать участник программы. Она в зависимости от субъекта проживания колеблется в пределах от 18 до 33 квадратных метров.
Также площадь жилого помещения будет зависеть от количества будущих жильцов. В большинстве случаев применяются следующие нормы:
- одиноко живущим лицам — 33 кв. м.;
- на два человека — 42 кв. м.;
- на три и более — по 18 кв. м. каждому.
При отсутствии в жилом фонде подходящих объектов площадь предоставленного жилища может быть меньше, но не более чем на 10 %.
Одиноко живущим людям может быть предоставлена квартира, площадью до 36 кв. м.
По законам РФ правовые основы проживания в муниципальном жилом фонде оформлены в Жилищном кодексе РФ, а конкретно в его разделе III (статьи 49–91).
В муниципальной квартире имеют право проживать сам наниматель, а также члены его семьи, при этом необходимо, чтобы они были прописаны в приложении к договору.
К членам семьи относятся родственники, иждивенцы и иные граждане, ведущие совместное хозяйство с нанимателем.
Наниматель жилья обязуется:
- использовать квартиру по ее назначению;
- в полной мере оплачивать коммунальные платежи и стоимость найма;
- поддерживать состояние квартиры и при необходимости проводить в ней ремонт.
Взамен наниматель получает права на:
- предоставление помещения для проживания другим гражданам, в том числе сдачу в поднаем;
- обмен квартиры на помещение равнозначного правового статуса;
- получение коммунальных услуг в полном объеме.
Что такое жилье по договору социального найма, читайте в нашей статье.
Для юридического оформления правоотношений между муниципалитетом и нанимателем сторонами заключается договор социального найма (ДСН).
Для унификации соглашений постановлением правительства РФ введена типовая форма соглашения.
Договор соцнайма не имеет конкретных сроков, то есть заключается до момента расторжения по тем или иным причинам.
Действующие акты дают возможность наследовать неприватизированное жилье только тем гражданам, которые являются законными претендентами. Так, только прямые наследники имеют возможность получить объект в свое распоряжение. Вместе с тем для этого еще до смерти нужно совершить ряд мероприятий. В их число входят:
- Подача заявления на совершение безвозмездной сделки.
- Оформление всех бумаг, которые требуются для проведения процедуры.
- Не совершать отказ от приватизации жилья через уполномоченное ведомство.
Если обозначенные выше условия были выполнены, то преемники имеют возможность подать заявление о приобретении жилплощади умершего родственника (Постановление Пленума ВС №8).
Важно! При рассмотрении обращения будут учитываться действия, совершенные наследодателем при жизни, а также тот факт, что процедура не была завершена до момента кончины. Так, получение жилплощади будет доступно выгодоприобретателям по закону.
Как получить жилье в соцнаем
- Сперва необходимо встать на жилучет, то есть получить статус нуждающегося в улучшении жилищных условий. В каждом регионе бланки для заявления о постановке на учет разные, их можно найти на сайтах органов власти, МФЦ или на сайте госуслуг. В заявлении должны стоять подписи всех членов семьи. В некоторых субъектах, например в Москве, заявление заполняется непосредственно при подаче.
- Собрать остальные бумаги. К заявлению нужно приложить все документы, подтверждающие право на жилье по соцнайму: справки о доходах, свидетельствующие о малообеспеченности, документ об аварийности жилья, медицинские бумаги с диагнозом родственника с тяжелым заболеванием и т. д.
- Подать заявление через МФЦ или региональный орган, отвечающий за жилучет. Они тоже везде разные. Например, в Москве этим занимается Департамент городского имущества, в Тульской области — региональное Министерство строительства и ЖКХ, а в Дагестане — районные администрации.
- Дождаться ответа через властей — в течение месяца они должны уведомить, поставлена ли семья на жилищный учет. Отказ можно обжаловать в суде.
- Дождаться своей очереди на жилье. Чаще всего это занимает годы.
- Ожидая своей очереди, нужно уведомлять жилищные органы о любых событиях — изменениях зарплаты, переменах в составе семьи.
- Получить жилье. В некоторых регионах людям предоставляют выбор из нескольких вариантов, в других — нет.
Документ, регулирующий правовые отношения между наймодателем — собственником жилого помещения (в случае с социальным жильем им является муниципалитет или государство) и нанимателем, называется договор социального найма. Нормативными документами в этой сфере являются Гражданский и Жилищный кодексы РФ.
В рамках договорных отношений с нуждающимися в жилье гражданами выделяются квартиры (комнаты) из специализированного жилищного фонда. Предварительно документально подтверждается нуждаемость и устанавливается очередность предоставления помещений.
Жилая площадь по договору социального найма передается гражданам без установления срока пользования. Это следующие категории:
- лица, проживающие в домах, признанных аварийными и подлежащих сносу;
- малоимущие граждане, многодетные семьи, не имеющие в собственности жилья;
- утратившие собственное жилое помещение в результате стихийного бедствия;
- дети-сироты при достижении совершеннолетнего возраста и переселении из специализированного учреждения;
- инвалиды I, II группы;
- ветераны ВОВ, участники боевых действий, ликвидаторы аварии на Чернобыльской АЭС и т.д.
Как получить договор соцнайма квартиры
- Заявление. Пишется и подаётся в произвольной форме от имени физического лица, с которым будет заключён договор;
- Паспорт – оригинал и копия;
- Паспорта членов семьи – оригиналы и их копии. Для детей понадобятся свидетельства о рождении;
- Свидетельство о браке или его расторжении;
- Документы, подтверждающие наличие родственных связей с заявителем, если они будут внесены в текст документа;
- Ордеры, вписки и другие документы на право поселения;
- Справка (выписка) из домовой книги, в которой имеются сведения обо всех членах семьи;
- Технический план с информацией обо всех законных перепланировках, если речь идёт об обмене жилплощади;
- Другие документы, подтверждающие основания для улучшения жилищных условий путём получения государственной квартиры.
- Наниматели государственной жилплощади, если нынешнее жильё не отвечает установленным нормам по имеющейся площади на каждого проживающего;
- Проживающие в неприемлемых условиях, не отвечающих санитарным нормам или техническому состоянию;
- Где есть хронически больной человек, проживание с которым представляет угрозу здоровью и жизни.
Новая редакция Ст. 60 ЖК РФ
1. По договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.
2. Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.
3. Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения.
Шаг 2: Подготовка необходимых документов
Перед заключением договора социального найма необходимо подготовить определенный набор документов. Несоблюдение этого требования может привести к отказу в заключении договора или его приостановлению. В данном разделе мы рассмотрим основные документы, которые могут потребоваться при оформлении договора соц найма.
В зависимости от региона и организации, предоставляющей жилплощадь по социальной программе, перечень необходимых документов может незначительно различаться. Однако, обычно требуются следующие:
| 1. Паспорт гражданина Российской Федерации | – предоставление паспортных данных является обязательным для подтверждения гражданства и регистрации на территории РФ. |
| 2. Свидетельство о рождении | – документ, подтверждающий личность и дату рождения заявителя. В случае семьи, предоставляются свидетельства о рождении всех членов семьи. |
| 3. Свидетельство о браке или разводе (при наличии) | – данный документ может потребоваться для подтверждения семейного положения и состава семьи. |
| 4. СНИЛС (Страховой номер индивидуального лицевого счета) | – обязательное предоставление СНИЛСа позволяет проверить статус заявителя и его участие в социальных программ. |
| 5. Справка о доходах | – для участия в программе социального найма требуется предоставление справки о доходах, подтверждающей низкий уровень дохода заявителя. |
| 6. Справка о составе семьи | – данный документ необходим для определения размера жилплощади, предоставляемой семье по социальной программе. |
| 7. Документы, подтверждающие основание на получение жилья | – могут включать в себя различные документы, такие как: справка о бездомности, решение суда, справка о нахождении в трудной жизненной ситуации и другие. |
Перед подачей документов необходимо внимательно ознакомиться с требованиями и перечнем документов, установленным организацией предоставляющей жилплощадь. Это поможет избежать лишних неудобств и ускорить процесс заключения договора социального найма.
Шаг 3: Обращение в муниципалитет
Обратитесь в отдел социального жилищного обеспечения вашего муниципалитета и предоставьте им все собранные документы. При этом, будьте готовы предоставить оригиналы документов, так как по ним могут быть проведены проверки.
Вам могут понадобиться следующие документы:
- Паспорт гражданина Российской Федерации
- СНИЛС
- Справка о доходах или копия декларации по налогу на доходы физических лиц
- Документы, подтверждающие ваше право на получение социального жилья (например, свидетельство о браке, решение суда и т.д.)
- Документы, подтверждающие ваше фактическое проживание в данном муниципалитете
Заявители имеют право на досудебное (внесудебное) обжалование заявителем решений и действий (бездействия) учреждения, предоставляющего услугу, должностного лица организации, предоставляющей услугу.
Предметом досудебного (внесудебного) обжалования являются:
- нарушение срока регистрации запроса заявителя о предоставлении услуги;
- нарушение срока предоставления услуги;
- требование у заявителя документов, не предусмотренных нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации для предоставления услуги;
- отказ в приеме у заявителя документов, предоставление которых предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации для предоставления услуги;
- отказ в предоставлении услуги, если основания отказа не предусмотрены федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации;
- затребование с заявителя при предоставлении услуги платы, не предусмотренной нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации;
- отказ организации, предоставляющей услугу, должностного лица организации, предоставляющей услугу, в исправлении допущенных опечаток и ошибок в выданных в результате предоставления услуги документах либо нарушение установленного срока таких исправлений.
Жалоба подается в письменной форме на бумажном носителе, в электронной форме в учреждение, предоставляющее услугу.
Жалобы на решения, принятые руководителем учреждения, предоставляющего услугу, подаются Губернатору Санкт‑Петербурга, либо Правительству Санкт‑Петербурга, либо вице‑губернатору Санкт‑Петербурга, координирующему и контролирующему деятельность Жилищного комитета, председателю Жилищного комитета, либо главе администрации района Санкт‑Петербурга.
Для заключения договора социального найма необходимы следующие документы:
- заявление на получение муниципальной услуги;
- документы, подтверждающие право на получение жилья в рамках социальной программы;
- копия и оригинал паспорта;
- справки о доходах.
Если какое-то документы утеряны, можно подать заявление на их восстановление через МФЦ. Обращение в МФЦ считается необходимой процедурой для оформления договора социального найма.
В случае, если договор социального найма был расторгнут или утрачен, для его восстановления нужны следующие документы:
- заявление на восстановление договора;
- копия и оригинал расторгнутого или утраченного договора;
- документы, подтверждающие право на получение жилья в рамках социальной программы;
- копия и оригинал паспорта.
Обратиться за подписанием договора социального найма можно в муниципальные организации, занимающиеся размещением граждан в жилье.
Для оформления договора социального найма нужно обратиться в муниципальную организацию, предоставляющую социальные услуги. Куда обратиться можно узнать через МФЦ или на официальном сайте города.
Для получения жилья в социальном наеме необходимо подать заявление и предоставить комплект документов, подтверждающих ваше право на это жилье. Какие именно документы нужны, зависит от конкретных требований муниципальной организации, но общий перечень документов следующий:
- Паспорт гражданина РФ или другой документ, удостоверяющий личность
- Свидетельство о браке или о разводе, если таковые имеются
- Справка о доходах или о трудовой занятости
- Документы, подтверждающие наличие или отсутствие другого жилья
Если некоторые документы утеряны или испорчены, их можно восстановить. Для этого нужно обратиться в специализирующиеся учреждения и получить дубликаты. Необходимые документы для процедуры восстановления можно узнать в муниципальной организации.
Что такое социальный найм и как он оформляется?
Социальный найм – это форма жилищного обеспечения для граждан с низким достатком. Для получения жилья по социальному найму нужно заключить договор социального найма, который подается в муниципальную организацию, занимающуюся его оформлением. Заявление на оформление социального найма подается через многофункциональный центр (МФЦ) или непосредственно в муниципальную организацию. Процедура оформления договора социального найма сложная, поэтому рекомендуется обратиться за помощью к социальному работнику.
Какие преимущества и недостатки социального найма в 2024 году?
- Преимущества:
- Социальный найм позволяет получить квартиру по более низкой цене, чем на рынке жилья.
- Жилье, предоставляемое по социальному найму, считается муниципальной собственностью и может быть передано наследникам.
- Договор социального найма можно восстановить, если он был досрочно расторгнут.
- Недостатки:
- Оформление договора социального найма является длительной процедурой.
- Договор социального найма может быть расторгнут в случае неуплаты арендной платы.
- Для получения дубликата договора социального найма или для восстановления расторгнутого договора нужно обратиться в муниципальную организацию, которая занимается его оформлением.
Критерий малоимущности, используемый в жилищном праве, законодатель раскрывает следующим образом: малоимущими являются граждане, признанные таковыми местными органами самоуправления (порядок признания устанавливает закон определенного субъекта федерации). При отнесении гражданина к категории малоимущих, компетентные органы должны исходить из размера доходов, имеющихся у входящих в состав семьи гражданина лиц, а также ценности имущества, находящегося в их собственности.
Установлен законодательством и запрет на предоставление жилья по договору социального найма определенному кругу лиц. Так, не могут быть предоставлены такие помещения гражданам иностранных государств и лицам, не обладающим гражданством.
Как заключить договор социального найма и какие существуют основания, позволяющие признавать гражданина нуждающимся в получении жилья на основании договора соцнайма?
Права и обязанности нанимателя, лиц, проживающих с ним, и наймодателя
Наниматель обладает следующими правами
- использовать для проживания переданное по договору жилое помещение, которое должно быть пригодно для постоянного проживания (ст. 673 ГК РФ);
- пользоваться общим имуществом дома (ст. 673 ГК РФ);
- преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок (п. 1 ст. 684 ГК РФ). (Распространяется лишь на долгосрочный договор.);
- может вселять в жилое помещение с согласия наймодателя и граждан, постоянно проживающих с нанимателем, других граждан в качестве постоянно проживающих. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется (ст. 679 ГК РФ). (Право на вселение других лиц распространяется на долгосрочный договор, кроме права на вселение несовершеннолетних.)
- по общему согласию с гражданами, постоянно проживающими с ним, и с предварительным уведомлением наймодателя вправе вселять в жилое помещение временных жильцов на безвозмездной основе (ст. 680 ГК РФ). Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд. (Право на вселение временных жильцов распространяется на долгосрочный договор.)
На нанимателя возлагаются следующие обязанности
- использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии (ст. 678 ГК РФ);
- своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, то самостоятельно вносить коммунальные платежи (ст. 678 ГК РФ);
- производить текущий ремонт сданного внаем жилого помещения, если такая обязанность не установлена договором найма жилого помещения за наймодателем (п. 1 ст. 681 ГК РФ).
На наймодателя возложены следующие обязанности
- передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания (п. 1 ст. 676 ГК РФ);
- осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (п. 2 ст. 676 ГК РФ);
- производить капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения, если такая обязанность не установлена договором за нанимателем (п. 2 ст. 681 ГК РФ).
При заключении договора найма следует указывать граждан, постоянно проживающих с нанимателем (п. 2 ст. 677 ГК). Если в договоре они не были указаны, для вселения этих граждан необходимо получить согласие наймодателя, нанимателя и лиц, которые проживают совместно с нанимателем (при наличии таковых). При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.
Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей (ст. 679 ГК).
Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением.
Ответственность за действия граждан, постоянно проживающих с нанимателем и нарушающих условия договора, несет сам наниматель (п. 3 ст. 677 ГК РФ).
Наниматель и проживающие с ним граждане могут заключить договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем (п. 4 ст. 677 ГК РФ).
Соглашение начинает действовать с момента уведомления наймодателя. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.
Оплата жилищно-коммунальных услуг
По общему правилу наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и, если договором не установлено иное, также обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи (ст. 678 ГК РФ).
Расторжение договора найма
По общему правилу наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).
По требованию наймодателя договор может быть расторгнут в судебном порядке в случаях:
- невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
Кроме этого, договор найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
- если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
- в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда (ст. 688 ГК).