Оформление договора аренды земельного участка для строительства
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформление договора аренды земельного участка для строительства». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Многие граждане интересуются, как взять землю в аренду. Получить земельный участок в аренду можно с согласия муниципальных властей по месту нахождения участка. При появлении гражданина или юридического лица, изъявившего желание арендовать земельный надел, власти обязаны провести торги.
Для получения во временное пользование земли для индивидуального жилищного строительство (ИЖС) с территориальными органами власти подписывается соглашение, где содержатся все требования.
Основные элементы такого договора включают:
- Предмет договора: непосредственно участок земли с указанием его границ и геолокацией, представленной на бумаге, а также другие характеристики участка.
- Информация о сторонах договора: данные об арендаторе и администрации.
- Основание для предоставления арендуемого участка — это заявка гражданина.
- Срок действия аренды: указывается период, на который заключается договор аренды.
- Цена и способ оплаты: указываются условия оплаты арендной платы и процедура перевода средств.
- Требования к лицу, взявшего аренду: указываются правила и нормы использования земли, а также меры взысканий за несоблюдение этих требований.
Аренда и сервитут: применение стандартов бухучета
ФСБУ 25/2018 для учета аренды у арендатора, арендодателя и субарендатора применяется, когда объект передается во временное пользование за плату, то есть в большинстве стандартных случаев аренды и субаренды. Статус и организационно-правовая форма сторон договора значения не имеет. ФСБУ 25/2018 применяют государственные, коммерческие организации, АО, ООО, МУПы и ГУПы.
Не применяется стандарт для сервитута, аренды участка недр. Действующее законодательство требует учитывать такие объекты по ФСБУ для организаций государственного сектора.
Давайте разберемся, чем сервитут отличается от аренды. Аренда предусматривает для арендатора достаточно широкие права. Сервитут, наоборот, их ограничивает. Аренда (ГК РФ ст. 606) позволяет сдавать землю в субаренду, улучшать ее, вносить арендные права в уставный капитал организации, передавать их в залог, возводить на участке постройки. Все операции осуществляются с согласия арендодателя. Землю можно выкупить, если это предусмотрено договором аренды.
Сервитут исключает субаренду, залог, куплю-продажу. Ограничения на использование объекта установлены ГК РФ (ст. 274, 275).
В большинстве случаев право пользования активом (ППА) при аренде земли амортизируется в течение срока аренды. Если цели использования объекта у арендатора совпадают с целями использования собственных участков, ППА не амортизируется. То же самое касается аренды в целях инвестирования.
Важно: арендатор должен применять единую учетную политику в отношении ППА. Это касается аренды земли и других похожих активов. Такое требование выдвигает ФСБУ 25/2018. Если схожие по характеру использования активы не амортизируются, не амортизируется и право пользования арендованной землей.
Если земля признается объектом инвестирования, ППА переоцениваются на каждую отчетную дату вместе с инвестиционной недвижимостью. Уценка, дооценка включаются в финансовый результат (ФСБУ 6/2020).
Амортизация ППА обязательна, если объект аренды используется для собственных нужд, будь то строительство производственного здания или, например, выращивание сельскохозяйственных культур. Правда, механизм погашения стоимости ППА стандартами бухучета не уточняется. Нет отдельных норм на этот счет и в МСФО (IFRS) 16. Минфин официальных разъяснений тоже пока не давал. Все, что есть, это позиция Центробанка. Регулятор указывает на то, что срок полезного использования земли как объекта не ограничен. Срок использования актива ограничивается сроком аренды. Соответственно, амортизация ППА начисляется, пока действует договор с арендодателем (письмо ЦБ №17-1-2-6/865 от 24.10.2019).
ФСБУ 25/2018 (п. 17) определяет порядок погашения стоимости ППА посредством амортизации. Что касается срока полезного использования, он может не совпадать со сроком действия договора аренды. Более короткий срок амортизации – обычное дело. Больше он может быть только в одном случае, когда после окончания договора аренды арендатор получает землю в собственность.
Амортизация ППА отражается в учете проводкой Дт20 (23, 25, 26, 91.2, 08) Кт 02.
Куда обращаться для предоставления земли?
Арендовать землю для строительства можно у частных лиц или у государства. В первом случае арендодателем является физическое или юридическое лицо. Именно владелец устанавливает все условия аренды, включая размер ежемесячной платы и срок пользования земельным наделом.
С 2015 года арендовать землю под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) у государства стало легче. И теперь решение о передаче участка в пользование принимается на местах.
Это значит, что бумаги подаются не в городскую администрацию, а в районную, т.е. в органы самоуправления поселка или деревни, к которой “приписаны” земли.
Благодаря такому перераспределению, нет необходимости иметь регистрацию в населенному пункте, где будет арендоваться участок.
Что следует учесть в договоре аренды
В интернете, в юридических компаниях, у предприятий, которые занимаются арендой земли (предоставлением и взятием в аренду) и даже в типографиях можно найти большое количество шаблонов (образцов, болванок) договоров аренды земельных участков. Но если вы хотите правильно защитить свои права (как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора), то каждый проект договора об аренде следует тщательно проработать и вписать в него только те положения, которые вас удовлетворяют. При этом рекомендуем вам обратить внимание на следующие основные нюансы, которые нужно учесть в договоре.
1) Правовой статус сторон: юридическое или физическое лицо. Договор с юридическим лицом заключается только в письменной форме. Со стороны предприятия или организации должно выступать уполномоченное лицо (на основании доверенности, статута, договора доверительного управления).
2) Наличие на земельном участке зданий или сооружений. Данное обстоятельство обязательно следует указать в договоре. При этом арендатору следует знать, что если он не является собственником расположенных на участке зданий, он не будет иметь в последующем преимущественного права заключения договора аренды данного земельного участка на новый срок.
3) Наличие по земельному участку земельных или имущественных споров. Арендодатель должен в обязательном порядке уведомить о таких спорах арендатора.
4) Обременение земельного участка сервитутом. Арендодатель также должен в обязательном порядке уведомить о таких обременениях Арендатора.
5) Распространение на участок прав третьих лиц. Арендодатель должен уведомить арендатора.
6) Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду земельного участка. По общему правилу (ст. 612 ГК РФ) арендодатель отвечает за недостатки земельного участка, которые препятствуют его использованию, даже в том случае, если он сам о них не знал до момента заключения договора. Но арендодатель не отвечает за недостатки земельного участка, о которых он сообщил арендатору до заключения договора, или которые можно было обнаружить при осмотре.
7) Условие возмещения арендатору арендодателем по прекращении срока договора неотделимых (без вреда для имущества) улучшений земельного участка. В общем порядке арендатор имеет право на возмещение выполненных за свой счет таких улучшений, если они произведены по согласию арендодателя (ст. 623 ГК РФ).
8) Определение собственности на отделимые (без вреда для имущества) улучшения земельного участка. В договоре нужно определить, кто будет проводить такие улучшения, и кому они будут принадлежать после окончания срока договора. В общем порядке (ст. 623 ГК РФ) такие улучшения принадлежат арендатору, который выполнил их за свой счет.
9) Срок договора. Данный пункт сам по себе является очень важным. Но еще нужно учитывать особенности заключения договоров аренды на срок до одного года или более одного года – нужно будет проводить регистрацию договора, или – нет. В договоре также нужно определить, с какого момента договор вступает в действие, когда заканчивается, условия продления договора на новый срок.
10) Порядок оплаты. В этом случае на основании договоренности с другой стороной можно предусмотреть различные варианты: оплата по факту за все время, предварительная оплата за все периоды, оплата по факту за каждый период, предварительная оплата за каждый период, оплата по определенном графику и др.
11) Способ расчетов. Можно предусмотреть безналичный расчет, расчет наличными или расчет в натуре.
12) В договоре можно предусмотреть право выкупа арендуемого земельного участка на определенных условиях.
13) Ответственность сторон может быть определена в договоре или только в размере и порядке, предусмотренных законом (ст. 611, 612, 622, ст. 395.1 ГК РФ).
14) Права и обязанности сторон могут быть дополнительно определены в договоре или только на основании закона (ст. 615, 616 ГК РФ).
15) В договоре нужно предусмотреть условие возврата земельного участка в том состоянии, в котором он был получен, или в состоянии, обусловленном договором.
16) Основания расторжения договора. Можно предусмотреть такие основания в договоре или сослаться на ст. 619, 620 ГК РФ.
17) Способы выставления претензий и место рассмотрения споров. Нужно предусмотреть письменное направление претензий и сроки их рассмотрения. В случае, если стороны не пришли к соглашению, спор разрешается в судебном порядке.
Чем более детально прописаны в договоре все условия, тем лучше. Далее приведен довольно детализированный образец договора аренды земельного участка.
Как получить разрешение на строительство на арендованном участке?
Несмотря на то, что собственником надела является другое лицо, арендатор вправе возводить на территории объекты капитального строительства. Законом допускается возведение производственных зданий, складов, жилых домов, офисных и торговых помещений. Однако при этом важно соблюсти некоторые обязательные условия.
- Чтобы Вам выдали разрешение на строительство на арендованном участке, необходимо привести целевое назначение земли в соответствие с назначением здания, которое хотите здесь установить.
- Перед обращением за разрешением, внимательно изучите договор аренды. Возможно, в нем имеется пункт, запрещающий строительную деятельность. Тогда придется согласовывать этот вопрос с арендодателем.
- И конечно, любые строительные и прочие мероприятия придется обговаривать с собственником земли, с которым заключен договор аренды. Дело в том, что при сдаче объекта в эксплуатацию или продаже такового, надо будет указывать информацию о владельце территории.
- Если в соглашении об аренде не предусмотрена возможность капитального строительства, придется предварительно внести изменения в этот документ. За установку самовольных построек грозит серьезный штраф и судебное разбирательство. В результате Вас могут обязать снести здание за собственный счет.
- Если все согласования пройдены успешно, осталось пройти экспертизы, подготовить необходимый пакет документации, написать заявление и подать все это в местный муниципалитет. Обращаться надо в органы, к которым относится арендуемый Вами земельный участок.
Бывает краткосрочная и долгосрочная аренда. При краткосрочной аренде договор сроком от 3 до 5 лет. Если стороны придут к соглашению, его можно продлить, заключив новое соглашение или подписав дополнительное соглашение к ранее действовавшему.
При долгосрочной аренде сроки уже другие – от 5 до 49 лет. В соглашении прописываются правила и особенности пользования участком и возможность пролонгации сотрудничества.
Важно! Все договора, включая аренду, предметом которых выступает недвижимость, заключённые сроком более 1 года, должны быть зарегистрированы в Росреестре. Это не изменяет их юридического статуса. Не нужно регистрировать письменные соглашения, если срок их действия менее года или в «теле» прописано, что соглашение бессрочное.
Сроки также могут зависеть от заявленного целевого использования на участок земли:
- граждане могут взять землю под ИЖС или ЛПХ сроком до 20 лет;
- предприятия, для комплексного освоения земель и ведения дачного хозяйства – на срок от 3 до 5 лет;
- если на участке расположен объект незавершённого строительства, то земля может быть предоставлена на срок до 3 лет;
- строительство и реконструкция здания. Соглашение можно оформить на период 3-10 лет;
- возведение линейных объектов и прокладки коммуникаций – до 49 лет;
- выпас животных, сенокоса и разведения огорода, можно взять участок не более чем на 3 года;
- оформление в аренду здания даёт право пользоваться землёй под ним не более 49 лет.
Данные нюансы регулируются ст. 39.8 ЗК РФ.
Основания для получения земли в аренду
Получить надел сельскохозяйственного назначения в пользование можно по следующим основаниям:
- ведение садоводства и огородничества;
- выпас скота, сенокошение;
- организация крестьянских, фермерских и прочих хозяйств;
- производства сельхозпродукции.
Если земля принадлежит городу или иному населённому пункту, то её можно использовать для:
- строительства жилья. Это может быть как индивидуальное строительство, так и многоэтажное, многоквартирное;
- ЛПХ;
- возведения объектов с целью удовлетворения общественных и производственных нужд;
- строительства дорог и транспортных узлов;
- возведения коммуникаций, которые будут обеспечивать ресурсами данный населённый пункт.
Правовые аспекты строительства на земле в аренде
Строительство дома на земле в аренде является довольно распространённым видом недвижимости среди граждан России. Этот вид жилья имеет свои особенности, касающиеся внесения госпошлин, оформления государственной выписки и высшего градостроительного акта.
Один из основных вопросов, с которым сталкиваются потенциальные владельцы арендованного участка, связан с возможностью его выкупа в будущем. Если вы годитесь на покупку земельного участка, арендованного у власти, то вы можете выкупить его по выражении желания, но с учётом высоких государственных границ цены.
Второй важный вопрос касается самого строительства дома на арендованной земле. Вам нужно быстро и безусловно вести утверждение граничных линий с владельцами соседних участков, оформлять необходимые акты и соблюдать все глаголы в связи с градостроительными планировками.
Большую роль играет также получение государственной выписки, за выдачу которой следует вносить госпошлину. Это представляет собой официальное документирование деталей земельных участков, и, будучи новым владельцем, вы должны нести ответственность за все, что было оформлено и сделано до вашего приобретения.
Вдруг возникнувшие вопросы в вашем случае могут быть разрешены только государственной властью с посредством высшего градостроительного акта. Это могут быть серьёзные требования и весьма затратные расходы, но в итоге окажется, что весь процесс оформления будет произведен при максимальной выгоде для вас.
Данное видение строительства имеет много видов и подвидов, и вы должны быть готовы к большому количеству необходимых действий и обязательств, чтобы защитить свои интересы и оформить свой дом на земле в аренде под лучшие условия. Однако, будучи в аренде на богатого и высокого арендодателя, вы можете приобрести дом ещё более выгодно, чем вы могли бы купить его, если бы он был в вашей собственности.
Советы по строительству на арендованной земле
Строительство на арендованной земле – задача не из легких, но при правильной организации и заключении необходимых договоров, возможна. В данном материале мы поделимся полезными советами для тех, кто решился построить свой дом на арендованном участке.
- Прежде всего, необходимо получить от арендодателя выписку о границах арендованного участка и акт на право собственности на землю. Также стоит ознакомиться с градостроительными и земельными кодексами и законами, чтобы избежать неприятных последствий в будущем.
- Если вы не являетесь профессиональным строителем, лучше обратиться к проектному организатору, который поможет вам разработать план и составить смету. Он же сможет предоставить команду работников, которые будут вести строительство.
- При оформлении договора аренды не забудьте внести в него пункт о праве на выкуп земли. Так вы сможете приобрести участок в будущем и избавиться от проблем с арендодателем.
- Не забывайте, что вы являетесь арендатором, а не владельцем земли. Поэтому, все строительные работы должны соответствовать государственной и муниципальной строительной нормативной документации, иначе вас будут штрафовать.
- После окончания строительства сделайте оформление в собственности. Это позволит вам установить на собственность высший правовой статус и облегчить процесс пользования участком в будущем.
- Не забывайте о госпошлинах. Они взимаются с собственника за регистрацию документов. В случае покупки земельного участка, вы будете обязаны заплатить налог за право собственности.
- Кроме того, стоит изучить виды будущей застройки. Для сохранения единообразия застройки важно соблюдать правильное соотношение между новыми домами, архитектурой и пейзажем. Узнайте, какие материалы и вид дома годятся для вашего участка.
Следуя этим советам, вы сможете построить свой дом на арендованной земле без проблем и для своей будущей жизни. Главное не забывайте о своей безопасности и соблюдайте все нормы и требования владельцев арендованной территории.
На каких условиях и на какой срок можно арендовать землю
Арендовать землю у государства могут физические и юридические лица — на разный срок и под разные цели. «Например, участок, выделяемый для постройки дома и проживания или ИЖС, предоставляется на предельный срок в 20 лет, причем регион также может включать в договор условия пролонгации данного договора. Если речь идет об аренде с целью реконструкции зданий, сооружений, то срок варьируется от трех до десяти лет», — рассказывает юрист Никита Тарновский. Всего, по словам юриста, законом предусмотрено более 20 целей использования арендованной у государства земли.
Максимальный срок аренды участка земли, принадлежащего муниципалитету или государству, — 49 лет. В остальных случаях срок зависит от целевого использования земли:
- для строительства или реконструкции многоэтажного здания — десять лет;
- для использования надела под ИЖС — 20 лет;
- для юридического лица, занимающегося сельхозработами, максимальный период составляет пять лет;
- земля под фермерское хозяйство — три года.
Бухгалтерская первичка и учет
Основная документация по аренде земли одинакова для арендатора и арендодателя. Сделка подтверждается договором с актом приема-передачи земли. Оплата подтверждается банковской документацией.
Ежемесячная регистрация затрат на счетах арендатора основывается на бухгалтерском статусе или услуге аренды. Важно: подтверждающие документы должны содержать реквизиты договора аренды (Федеральный закон № 601 от 6. 12.
2011). Договоры лизинга могут быть классифицированы как общий или упрощенный учет. Начните с последнего.
При отсутствии сублизинга, возмещения и хотя бы одного из требований статьи 11 ПА 25/2018 применяется метод. Арендная плата включается в текущие расходы. Земля, арендованная для того же использования, признается в балансе по условной стоимости.
Стоимость не указана в договоре? Попросите арендодателя прислать вам бухгалтерский отчет с соответствующей информацией. Земля также может быть привлечена к ответственности по ее подземной стоимости. Это должно быть предусмотрено в договоре.
Цели и особенности процедуры
Согласно сделке, заключенной между арендодателем-собственником и арендатором, физическое лицо предоставляет интригу во временное пользование арендатору для следующих целей
- Строительство коттеджей, ферм или хозяйственных построек,
- Строительство недвижимости,
- Создание на участке ярмарок или других общественных сооружений; и
- Установка производства на участках с сельскохозяйственным назначением,
- Аквакультура,
- например, ваша собственная ферма.
Например, дома и магазины нельзя строить на земле, принадлежащей фермерам.
Обратите внимание! Если здание отличается на сельскохозяйственных землях, владелец должен обратиться в местный орган Rozrost Trust и подать заявление на изменение участка.
При расторжении договора существуют определенные особенности.
- Сделка заключается только в письменной форме,
- нотариальное заверение договора не требуется,
- договор долгосрочной аренды должен быть зарегистрирован в Россреестре (о штриховке и процессе регистрации договоров аренды земли читайте здесь),
- Федеральный закон о земле не определяет срок действия договора аренды,
- арендатор имеет право передать свои права и обязанности третьему лицу,
- арендатор имеет право предоставить арендованный участок без согласия арендодателя, если арендодатель поставлен в известность (если договор не запрещает завоевание).
Как и в других видах гражданско-правовых отношений, заключение договора субаренды предполагает определенные риски, которые необходимо учитывать до исполнения договора.
Аренда земли под строительство вышек сотовой связи
Вышка сотовой связи не является объектом капитального строительства.
Но так она является источником повышенного электро-магнитного излучения, существуют правила её расположения на местности. Так, например, некоторые вышки сотовой связи запрещено ставить ближе 10 метров от жилого дома. Другие вышки можно располагать на крыше жилого здания, но для этого нужно согласие 2/3 жильцов.
В остальных случаях устанавливать вышки сотовой связи можно на землях любого назначения.
Построить вышку сотовой связи можно как на частной территории, так и на муниципальной земле, получив соответствующее разрешение от государства. Для этого нужно подать заявление в муниципалитет и ждать ответа. Владелец вышки должен обратиться с проектной документацией и в Роспотребнадзор за санитарно-эпидемиологическим заключением на размещение объекта на желаемой территории.
При каких условиях можно взять землю в аренду под строительство дома?
Во-первых, данный земельный надел должен быть абсолютно свободен, и не принадлежать никому на праве собственности кроме государства.
Это значит, что в поисках необходимого земельного участка вам необходимо обратиться к кадастровой карте.
Найди место, которое по вашему мнению идеально для аренды, обязательно проверьте наличие по кадастровой карте собственника в виде частного лица или организации.
Если подобной информации в кадастровой карте нет, все равно обязательно обратитесь в отделение Росреестра и получите дополнительные сведения.
Также, земельный надел должен быть полноправным участником гражданского оборота, не исключенный из него и не ограничен в нём. Поэтому, существует запрет на использование земельных наделов, которые являются памятниками архитектуры, предметами охраны окружающей среды, местом обитания редких животных и так далее. Учтите этот момент.
Взять в аренду вы можете земельный надел, который отвечает всем требованиям безопасности. Если в нём были захоронены какие-либо химические отходы, а также, были проведены иные действия, которые не могут гарантировать вашу безопасность, то подобный участок вам также будет проблематично получить в аренду.
Помимо требований к участку администрация предъявляет требования и к вам как к лицу, желающему стать арендатором. Так, вы должны являться гражданином Российской Федерации, при этом, по возможности не иметь судимости. Также, вы должны быть на хорошем счету у администрации, иметь право на участие в аукционе, а также, вы должны отвечать требованиям платежеспособности.
Только при соблюдении всех этих условий вы, возможно, получите аренду земельного участка под строительство жилого дома, однако это не отменяет тот факт, что вы должны будете поучаствовать в процедуре торгов, а именно в аукционе.Рассмотрим в следующем пункте основные особенности проведения такого мероприятия.