Анализ рынка недвижимости Подмосковья в 2024 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Анализ рынка недвижимости Подмосковья в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В текущем году главным событием, которое повлияет на спрос и цену загородных домов, будет возможность пользоваться государственными ипотечными программами. В первом полугодии покупки продолжатся — льготы собираются полностью убрать только с 1.07.2023. Последующий спрос будет зависеть от дальнейших шагов государства и здесь все не так однозначно.

Ожидаемые события в 2024 году

Дело в том, что строительная сфера сегодня, в условиях санкций — это основной драйвер роста экономики. На нее ориентирована металлургия, производители стройматериалов, транспорт. Полное сворачивание ипотеки однозначно ударит по строительству, что не выгодно государству, поэтому оно, в какой-то мере, как нам кажется, продолжит поддерживать льготы на приобретение жилья. Если предположить, какие это могут быть действия, то возможные варианты такие:

• Продолжение действия льготной ипотеки еще на какой-то период.
• Упор по предоставлению льготных кредитов на какие-то определенные категории, например, на молодые семьи, одна ипотека в одни руки, ипотека по месту прописки и т.д.
• Акцент на определенные регионы, в первую очередь на небольшие города, на населенные пункты с небольшими доходами.

Рост цен на стройматериалы, скорее всего, продолжится — это будет влиять на себестоимость строительства и на конечную стоимость загородной недвижимости.

Девелоперы и покупатели надеются на падение учетной ставки до более приемлемых значений, часть экспертов считает, что произойдет это во второй половине года, что увеличит спрос на обычную ипотеку, если льготные программы будут сильно урезаны.

Никуда не делось и желание жителей мегаполисов стать собственником загородной недвижимости, причина:

• Более просторное жилье, чем квартиры.
• Экологический фактор.
• Достаточно развитая инфраструктура в пригородах.

Повлияют и косвенные факторы, например, общие тенденции в экономике. Высокие цены на экспортное сырье будут способствовать выполнению всех запрограммированных государственных программ и внедрению новых, что положительно повлияет и на сферу недвижимости. В противном случае расходы придется урезать — это скажется и на покупках загородных объектов.

Ожидаемый спрос в 2024 году

Наш прогноз на следующий год. Сворачивание большинства льготных программ, если это произойдет, а есть сведения, что субсидирование в той или иной мере будет продолжено, ударит по спросу. Считаем, что в 2024 году он снизится. В 2023 году, когда появилась информация о прекращении льготного кредитования недвижимости, народ массово начал оформлять ипотеки. Это делали даже те, кто собирался покупать недвижимость позже.

Еще одна причина — резко подешевевший рубль. Пытаясь сберечь накопления, многие решили воспользоваться льготами на покупку квартир.

Перечисленные события уменьшат спрос в будущем, однако загородная недвижимость продолжит дорожать по причине повышающихся в цене стройматериалов. Кроме того, государство постепенно урезает банкам компенсации по льготной ипотеке, в последний раз на 0,5%. В связи с этим финансовые учреждения решили поделить свои затраты с застройщиками, которые, в свою очередь, переложат их на покупателей. Это будет повышать стоимость недвижимости.

То есть, в 2024 году в первой половине года будет еще наблюдаться повышенный спрос, а затем, если все останется так, как декларирует правительство, он резко упадет. Однако цены вырастут, по нашему мнению, на некоторые типы объектов по итогам года подорожание составит до 50%.

В последние годы загородная недвижимость в Подмосковье пользуется популярностью — многие жители мегаполисов переезжают в пригород. Чаще всего покупатели ищут компактное жильё площадью 100–150 м², а хуже всего продаются недостроенные дома любой площади. Покупателям очень важна доступность всех коммуникаций, так как они рассматривают жильё для постоянного проживания.

Самая дорогая недвижимость расположена в направлениях Минского, Киевского и Калужского шоссе. Бюджетные направления — Дмитровское и Ленинградское шоссе.

В ближайшем будущем спрос на загородную недвижимость будет только расти. Кроме того, ожидается обновление программы сельской ипотеки с расчётом на то, чтобы регион распространения охватывал Московскую область.

Пик покупок загородной недвижимости приходится на летний сезон, но осенью собственники охотнее соглашаются на скидку. А худшее время года для покупки — зима.

Прогнозы экспертов по трендам рынка

Рынок недвижимости в России в 2024 году претерпит существенные изменения. Эксперты прогнозируют как позитивные, так и негативные тенденции в отрасли.

С одной стороны, ожидается рост цен на новостройки. Этому будут способствовать удорожание строительных материалов, сохранение спроса в крупных городах и государственные программы, такие как льготная ипотека.

С другой стороны, на вторичном рынке возможно снижение цен из-за удорожания ипотечных кредитов. Повышение ключевой ставки ЦБ до 15% 27 октября 2023 года сделало ипотеку практически недоступной для многих покупателей.

Также эксперты не исключают стагнацию на рынке, если спрос и предложение придут в равновесие. В целом прогноз по росту цен на недвижимость в 2024 году составит 5-7%.

Тенденции рынка недвижимости в Московской области в 2024 году

Еще одной интересной тенденцией является рост спроса на жилье в небольших городах Московской области. Стремление уехать из Москвы, связанное с высокими ценами на жилье и пробками, стимулирует многих людей искать альтернативные варианты проживания в ближайшем пригороде. Это, в свою очередь, приводит к увеличению спроса на жилье в небольших городах, где цены на недвижимость могут быть значительно ниже.

Участки для индивидуального домостроения также будут востребованы в 2024 году. Многие люди мечтают о собственном доме с участком, где можно создать комфортную и уютную атмосферу для себя и своей семьи. Вследствие этого, спрос на участки в Московской области будет расти, особенно в более удаленных от Москвы районах.

Таким образом, рынок недвижимости Московской области в 2024 году будет характеризоваться ростом строительства в пригородных районах, увеличением спроса на жилье в небольших городах и востребованностью участков для индивидуального домостроения. Эти тенденции будут определять динамику цен и спроса на недвижимость в регионе в ближайшие годы.

Факторы, влияющие на рынок недвижимости Московской области в 2024 году

Другим фактором, влияющим на рынок недвижимости Московской области, является демографическая ситуация. Если в регионе будет наблюдаться прирост населения и увеличение числа семей, то спрос на жилую недвижимость будет расти. Это может привести к увеличению строительства новых домов и развитию инфраструктуры. Наоборот, если в регионе будет отрицательная демографическая динамика, спрос на недвижимость может снизиться.

Также важным фактором, влияющим на рынок недвижимости Московской области, является политическая ситуация и законодательство. Изменения в законодательстве, относящиеся к строительству и регулирующие деятельность агентов по недвижимости, могут повлиять на работу рынка и цены на жилье. Политическая стабильность и поддержка со стороны властей могут способствовать развитию рынка недвижимости и привлечению инвестиций.

Таким образом, факторы, влияющие на рынок недвижимости Московской области в 2024 году, включают экономическую ситуацию, демографические показатели, политическую стабильность и законодательство. Анализ и учет этих факторов позволят прогнозировать изменения на рынке недвижимости и принимать осознанные инвестиционные решения.

Советы для покупателей недвижимости в Московской области в 2024 году

1. Исследуйте рынок. Ознакомьтесь с актуальной информацией о ценах, предложениях и трендах на рынке недвижимости в Московской области. Это поможет вам принять осознанное решение при выборе объекта недвижимости.
2. Обратите внимание на инфраструктуру. При выборе места для покупки недвижимости учтите близость к школам, магазинам, медицинским учреждениям и другим объектам инфраструктуры. Это повышает комфорт проживания и может повлиять на стоимость в будущем.
3. Оцените состояние и качество недвижимости. При осмотре объектов недвижимости важно обратить внимание на состояние строения, качество отделки и наличие каких-либо скрытых дефектов. Лучше потратить время на тщательный осмотр, чем позднее столкнуться с проблемами и дополнительными расходами.
4. Инвестируйте в перспективные районы. Изучите перспективы развития районов Московской области, чтобы приобрести недвижимость в месте с потенциалом роста стоимости.
5. Сотрудничайте с профессионалами. Важно обратиться к опытным риелторам и юристам, которые помогут вам в процессе покупки недвижимости, проведут проверку документов и защитят ваши интересы.

Со следованием этим советам вы увеличите свои шансы на удачную покупку недвижимости в Московской области в 2024 году. Важно быть информированным, оценивать риски и принимать взвешенные решения при выборе объекта недвижимости.

Поскольку от ключевой ставки зависит не только ипотека, но и стоимость кредитов по проектному финансированию для застройщиков, то все это отразится на конечном покупателе в виде повышения цен. Надеяться на то, что перед выборами в марте 2024 года будут какие-то послабления и пересмотры по ключевой ставке — не стоит.

Как известно, лучшее время для покупки жилья было вчера. Во-первых, увеличился обязательный первоначальный взнос до 20%, а к лету следующего года его хотят увеличить до 30%.

Во-вторых, ставки по ипотеке плавно растут. До сих пор отлично себя показывают льготная и семейная ипотеки. Это все еще один из основных инструментов для приобретения нового строящегося жилья.

Спрос на рынке загородной недвижимости в 2023 году

Первое, что хочется отметить при рассмотрении спроса на элитную загородную недвижимость — существенный рост количества сделок в начале текущего года. В сравнении с аналогичным периодом 2022 года, в первом квартале было заключено вдвое больше договоров купли-продажи, а именно около 40. Подобный рост объясняется расширением разнообразия предложения, а также его увеличение за счёт введения в строй последующих очередей уже существующих проектов наряду с выходом на рынок новых объектов.

Больше всего сделок, 44% от общего количества, на первичном рынке пришлось на долю коттеджей. Остальные распределились поровну, по 28%, между земельными участками и таунхаусами.

Наибольшим спросом на первичном рынке пользовались коттеджи, площадь которых составляла не более 400 квадратных метров. Что же касается бюджета, то для такой загородной недвижимости в среднем он колебался в пределах от 50 до 100 миллионов рублей.

По направлениям больше всего сделок было закрыто на Рублёво-Успенском (49%) и Новорижском (47%) направлениях. Речь опять-таки о предложениях от застройщиков.

Лидирующие позиции на первичном рынке загородной недвижимости в сегменте коттеджей за проектами «Берёзки River Village» и «Маслово Forest Club», сегменте земельных участков CRYSTAL ISTRA, а среди таунхаусов — «Азарово».

Стоимость квадратного метра

Приблизительно к 2020 году экономические прогнозы становятся более благоприятными – в частности, вырастут доходы граждан, соответственно, их платежеспособность будет достаточной для приобретения недвижимости. Это станет одним из основных факторов, которые помогут сдержать снижение цен.

К тому времени (2020 год плюс-минус несколько месяцев) стоимость квадратного метра может упасть почти на треть. В ближайшие годы цены будут падать приблизительно на 10% в год, как это происходило в период 2015-2017. Такая динамика цен поможет нормально соотнести доходы (платежеспособность) населения с ценами на жилье.

Если ориентироваться на эти прогнозы, в 2020 году стоимость квадратного метра в Москве будет варьироваться в районе 120 000-130 000 рублей, и примерно на этом уровне она и останется еще на 3-5 лет.

Распределение цен по классам жилья (внутри МКАД) будет выглядеть примерно так:

• Эконом-класс — до 100 000
• Комфор-ткласс – по 120 000 – 150 000
• бизнес – по 150 000 – 250 000
• элита – по 300 000 – 600 000

Повышение пенсионного возраста не сделает недвижимость более доступной

Если рассматривать теорию, можно предположить, что, чем выше пенсионный возраст – тем больше может быть срок ипотечного кредитования. Но на практике это не так.

На данный момент максимальный срок выплат ипотеки – 30 лет, и он напрямую связан с достижением пенсионного возраста.

Казалось бы, чем позднее человек выходит на пенсию, тем больше у него возможности купить квартиру. Сложность заключается в том, что суммы, которые заемщик в этом случае может взять у банка, и которые ему придется возвращать – несопоставимы.

Грубо говоря, «лишние» несколько лет работы могут дать возможность получить по ипотеке сумму на 500 тысяч больше, а возвращать придется около 4 000 000. Финансовой выгоды (для заемщика) – никакой, а риски высоки, т.к. ситуация с трудоустройством людей предпенсионного возраста очень туманная. И банки будут учитывать эти риски при формировании ипотечных предложений.

Чтобы оценить потенциал и вероятность роста или падения цен на недвижимость Москвы нужно хорошо поразмыслить, что будет со спросом и предложением. К сожалению, максимум на чем фокусируются интернет-эксперты это вопросы роста и падение объемов ввода жилья и изменение макроэкономических показателей.

А выделять нужно хотя бы 6 основных факторов влияют на цены на недвижимость сейчас и будут влиять и через 5 и через 25 лет:

1. Демографический – сколько жилья будет освобождаться со смертью людей? сколько и какого жилья необходимо для покупателей разных возрастных групп и какова будет динамика изменений этих потребностей?
2. Экономический – насколько доступна ипотека? сколько есть свободных денег у людей? какие перспективы и ожидания роста/падения доходов? сместиться ли развитие в регионы? будет ли больше удаленной работы и насколько?
3. Инвестиционный – какова доходность аренды (cap rate)? какие есть альтернативы вложений средств: акции, облигации, REIT, бизнес?
4. Поведенческий – какую жилплощадь хочет покупатель: в каком районе, какого уровня доме, с какой планировкой и метражом? какие есть альтернативы на рынке съемного жилья? отомрет ли традиция покупки жилья детям? Сколько готов ехать человек на транспорте до работы?
5. Физический – какова структура и объем физического предложения на рынке, как эти вещи будут меняться?
6. Законодательный – какие сюрпризы готовит нам власть, как увеличатся налоги и другие издержки владения?

Подробно и по порядку рассмотрим каждый из вышеперечисленных факторов.

Если не учитывать психологический сантимент (разберем его позже), для рационального инвестора главные факторы выбора инструмента инвестиций это перспективы роста цены актива для перепродажи и рентный доход с учетом уровня риска. Покупка квартиры в Москве и ближнем Подмосковье, Санкт-Петербурге и городах миллиониках – был и есть самый распространённый метод накопления и сохранения капитала у чиновников и крепкого среднего класса в России. Но произошедшее изменение фундамента рынка повлечет сокращение инвестиционного спроса.

Оценим недвижимость Москвы по двум главным критериям для инвесторов в недвижимость – 1) потенциалу роста цена через относительную стоимость и 2) cap rate – рентный доход по отношению к стоимости недвижимости (аналог ставки по депозиту).

Так почему же Минстрой задумывается о поддержке ипотеки?

Казалось бы, текущая ситуация не предполагает сильного ухудшения условий ипотечного кредитования, поэтому и субсидирование не нужно.

Тем не менее, шаги в этом направлении говорят о том, что ставка ЦБ может повыситься еще, и неоднократно. На фоне сложной внешнеэкономической и геополитической обстановки это может сильно сказаться на рынке недвижимости, и тогда субсидирование точно понадобится. А такие программы не разрабатываются быстро, поэтому готовиться к развитию негативного сценария нужно уже сейчас.

Причинами усугубления обстановки может стать усиление санкционного давления, а также блокировка валютных операций и ослабление рубля.

На данный момент нет четкого представления, какими будут санкции и к чему они приведут. Но уже можно утверждать, что, если ключевая ставка Центробанка вырастет до 11% — это приведет к подорожанию ипотеки до 12-13%, и это значение является критическим.

Если субсидирование и будет, оно коснется только первичного рынка, а вторичка окончательно стагнируется. Рынок вторичной недвижимости и сейчас относительно «неповоротлив», а в условиях сильного подорожания ипотеки и отсутствия субсидий такой жилье точно никто приобретать не будет (тем более, при наличии более выгодных предложений)

О трендах на рынке недвижимости

В 2024 году продолжится перетекание спроса с первичного и вторичного рынков на загородное жильё. Цена квадратного метра здесь более доступна для покупателя, но при этом сохраняется действие льготных программ.

Среди новых ожидаемых тенденций 2024 года эксперты отмечают рост интереса к рассрочкам между покупателем и продавцом без участия кредитных организаций, высокий интерес инвесторов к квартирам с дисконтом.

Ещё один тренд 2024 года, по мнению Сергея Зайцева — это микро-ипотека, когда покупатели готовы брать кредиты и под существующие ставки, но на небольшие суммы и с перспективой рефинансирования в будущем.

Во главе угла будет стоять реальная цена продажи и возможный уровень торга. Покупательские же предпочтения сместятся на менее популярные ранее локации, но с более доступной ценой объектов.

Сергей Разуваев, директор консалтинговой компании GMK:

Вторичное жильё в любом случае будет пользоваться большей популярностью, чем новостройки. Даже в 2023 году, когда рыночные ставки серьёзно увеличились, объём выдачи ипотеки на вторичку был выше, чем по первичному рынку. Сейчас же мы видим тренд, что условия госпрограмм усложняются, соответственно, доля льготной ипотеки на первичное жильё упадёт, а доля вторичного рынка —увеличится.

Также считаю, что с изменением условий ипотечных госпрограмм снизится разница в цене на новостройки и вторичку, которая сейчас достигает 40%. Это несколько сбалансирует рынок.

Что касается предпочтений, то покупатели будут сориентированы прежде всего на ценник жилья. Мы однозначно увидим ещё большее снижение средней площади приобретаемых квартир (сейчас данный показатель составляет менее 50 кв. м), а на первичном рынке сформируется тренд на удешевление объектов за счёт их упрощёния и стандартизации.

Похожие записи:

• Чем отличается жалоба от претензии?
• Досрочное расторжение договора ОСАГО ресо
• Как пожаловаться на салон мтс