Ограждение придомовой территории многоквартирного дома закон
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ограждение придомовой территории многоквартирного дома закон». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Придомовая территория включает в себя само здание, находящееся возле нее земельный участок и объекты инфраструктуры, которые необходимы для обеспечения работы этого сооружения и комфорта его жильцов. Собственниками земельного участка и имущества считаются владельцы квартир дома, поэтому решение об установке ограждений в любом виде и форме принимается только на общем собрании. Согласие собственников квартир оформляется в виде письменного протокола с указанием фамилий, росписей, даты проведения и других данных. Законность принятого решения зависит от числа участников. Чем больше процент одобрения, тем выше легитимность протокола. Минимальный порог — 2/3 от общего количества жильцов. Отсутствие согласования и самовольная установка ограждений считается незаконной.
По закону в состав придомовой территории входит дом, земельный участок вокруг многоквартирного здания, а также находящееся на нем имущество. В роли собственников объектов выступают хозяева квартир и коммерческой недвижимости в здании. Обязательное условие для придомовой территории состоит в соответствии действующим нормам и правилам оформления. Полное определение термина можно найти в ЗК РФ (ст. 36). Собственники квартир имеют право на выполнение следующих действий:
- применение возможностей придомовой территории и сооружений, которые на ней находятся
- монтаж ограждений
- строительство спортивных и детских площадок
- обустройство стоянок для машин и т. д.
Кто вправе ставить ограждения
Борьба с незаконным ограничением доступа к многоквартирному дому
Граждане, недовольные возведенным ограничительным сооружением, вправе обратиться в муниципалитет для его дальнейшего сноса. Однако, для начала необходимо выяснить законно ли ограждение придомовой территории многоквартирного дома в данном случае.
Жалоба должна содержать:
- Адрес многоквартирного здания.
- Месторасположение огражденного участка.
- Кадастровый номер.
- Фотоматериалы.
Если выяснится факт самовольного возведения ограждения, то по заявлению жильцов или иных граждан, ответственная организация в течение месяца произведет демонтаж объекта.
При отсутствии официального разрешения, органы МСУ могут принять решение:
- об оформление оградительной конструкции в соответствии с законом. При этом необходимо учитывать желание 2/3 жильцов дома;
- о сносе незаконной конструкции, если собственники большинства квартир против установки.
Владельцы, самовольно установившие оградительное сооружение могут быть привлечены к административному наказанию в виде штрафа.
Даже если жильцам удалось отстоять право на возведение ограждения, всегда найдутся люди, которым установка забора будет не по нраву. В первую очередь препятствовать задумке будут жильцы соседних зданий, утратившие возможность передвигаться кратчайшим путем, владельцы машин, лишившиеся бесплатного места для парковки. Однако сами граждане, проживающие в огражденном доме, примут инициативу с благодарностью, за чистоту, безопасность и уют на территории общего жилища.
Все ограждения делятся не только по материалам изготовления, но и видам доступа на территорию:
- Полный запрет. Могут использовать любые ограждения, включая металлические и каменные заборы высотой до 2 метров. Жильцы некоторых домов дополнительно идут на наем консьержа и видеонаблюдение с домофоном.
- Частичный запрет. Устанавливается шлагбаум, для монтажа которого необходимо разрешение. Также требуется согласование с экстренными службами, включая полицию, пожарную станцию и скорую помощь.
- Частичный к части территории. Подобные ограждения являются целевыми. В этом случае разрешение не требуется. Устанавливаются сетчатые заборы высотой до 3 метров. Их используют для ограждения мусорных контейнеров, парковки и спортивной зоны.
- Запрет на прямой доступ к конкретным объектам. Подобные ограничения часто вводятся коммунальными службами и строительными компаниями для защиты во время реставрационных или ремонтных работ. Обычно это временные деревянные ограждения.
Что говорят законы о придомовой территории
К сожалению, ни один закон Российской Федерации не дает четкого определения термину «придомовая территория». Даже если в каких-то документах указывается, что нужно понимать под придомовой территорией, то сам стиль изложения туманный и не предоставляет человеку исчерпывающий ответ на вопрос.
Если обобщить все определения из разных источников, можно получить следующее приемлемое толкование.
Придомовая территория – это участок земли, прилегающий к домовладению или многоквартирному дому и используемый по усмотрению владельца.
Сложнее всего дать четкое определение придомовой территории частного дома. Если понимать законы буквально, то получается, что придомовая территория – это участок, необходимый для полноценного обслуживания и обеспечения инфраструктурой самого дома. Эта территория может находиться в собственности, безвозмездном использовании или в аренде. В большинстве случаев по границе этого участка устанавливается забор. Территория за забором придомовой территорией не является. Чаще всего эта земля муниципальная.
Кто может пользоваться землей за забором на законных основаниях? Тот, кто сможет доказать свое право на пользование. Например, если эта территория необходима для подъезда автомобиля.
Как установить ограждение по закону
Во избежание негативных последствий, сноса и административного наказания необходимо следовать инструкции по монтажу забора на придомовой территории.
Алгоритм действий:
- Сбор собственников квартир для обсуждения вопроса. После собрания оформляется протокол с указанием всех участников. Люди, которые одобряют нововведение, ставят подписи в документе. Во время сборов также определяется человек, который будет обращаться в уполномоченные структуры и согласовывать проект.
- Передача заявки на межевание участка, протокола и необходимых бумаг в уполномоченный орган.
- Ожидание результатов расчета площади и указание границ ЗУ.
- Оформление участка в Росреестре.
Это первый этап, позволяющий определить границы участка и оформить его в собственность. В случае с новостройками, которые сданы в эксплуатацию после 2005 года, необходимые документы должны быть в наличии. После обработки запроса представители Росреестра выдают следующие бумаги:
- кадастровый паспорт и выписку с информацией о поворотных точках
- акт с указанием мест поворота придомовой территории.
Эта документация используются для определения места установки забора и во избежание выхода за установленный законом участок.
Что разрешает сделать закон
Желание владеть собственной землей свойственно многим россиянам. У нас любят отгородиться от соседей и прохожих, отсюда возникают двух-трехметровые сплошные заборы. Отчасти это желание свойственно и жителям многоэтажек в городах.
Некоторое время назад в Москве и некоторых других городах власти начали активно бороться с самовольно установленными заборами вокруг многоэтажек. Жители устанавливают их по разным причинам – чтобы посторонние не мусорили, не парковали автомобили и не отвлекали жильцов от своих дел.
Но дело в том, что возможность легально установить забор вокруг двора многоквартирного дома существует. Да, это не так просто и весьма затратно, но ограждение вокруг двора выполняет свои функции.
Главное требование к заборам, воротам, калиткам и шлагбаумам – их можно устанавливать только на тех участках, которые выделены в общую долевую собственность жильцов дома (то есть когда двор в собственности жителей дома). Соответственно, с установкой ограждения должны согласиться жители дома, а точнее 2/3 из них или более.
Ограждение должно быть согласовано с некоторыми государственными инстанциями, а также соответствовать ряду требований.
Установка ограждения вокруг двора не противоречит законам, в частности это подтверждают такие документы:
- Жилищный кодекс: статья 36 (раскрывает право собственности на общее имущество), 44-48 (полномочия общего собрания жильцов и порядок его проведения);
- Гражданский кодекс: статья 209 (поясняет общие вопросы права собственности);
- Земельный кодекс: статья 26 (раскрывает документы, подтверждающие право собственности на землю);
- Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 года: пункт 67 (указывает, кто может распоряжаться земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом);
- региональные нормативные акты, которые регулируют вопросы ограждения придомовой территории.
В целом эти нормативные акты являются основой существующего порядка распоряжения землей, на которой расположен дом и придомовая территория. Так, законодательство признает право жителей дома на этот земельный участок и позволяют устанавливать ограждение на нем.
Однако сам порядок имеет ряд особенностей.
Первый шаг — оформить придомовую территорию
Сначала нужно определить придомовую территорию и уточнить, в чьей собственности она находится. Если вы живете в новом доме, построенном в 2005 году и позже, когда вступил в силу Жилищный кодекс РФ, то придомовая территория, скорее всего, уже сформирована.
Если ваш дом старше, то нужно провести межевание участка, которое определит границы территории, а затем поставить его на кадастровый учет. После этого собственники квартир дома автоматически и бесплатно становятся долевыми собственниками участка.
Для установки забора им нужно иметь на руках следующие документы:
Кадастровый паспорт, где будет прописано, что правом собственности на участок обладают собственники помещений многоквартирного дома.
— выписка из кадастра с указанием координат поворотных точек
— акт выноса поворотных точек.
Первый шаг — оформить придомовую территорию
Сначала нужно определить придомовую территорию и уточнить, в чьей собственности она находится. Если вы живете в новом доме, построенном в 2005 году и позже, когда вступил в силу Жилищный кодекс РФ, то придомовая территория, скорее всего, уже сформирована.
Если ваш дом старше, то нужно провести межевание участка, которое определит границы территории, а затем поставить его на кадастровый учет. После этого собственники квартир дома автоматически и бесплатно становятся долевыми собственниками участка.
Для установки забора им нужно иметь на руках следующие документы:
— кадастровый паспорт, где будет прописано, что правом собственности на участок обладают собственники помещений многоквартирного дома.
— выписка из кадастра с указанием координат поворотных точек
— акт выноса поворотных точек.
Кто вправе ставить ограждения
Придомовая территория включает в себя само здание, находящееся возле нее земельный участок и объекты инфраструктуры, которые необходимы для обеспечения работы этого сооружения и комфорта его жильцов. Собственниками земельного участка и имущества считаются владельцы квартир дома, поэтому решение об установке ограждений в любом виде и форме принимается только на общем собрании.
Согласие собственников квартир оформляется в виде письменного протокола с указанием фамилий, росписей, даты проведения и других данных. Законность принятого решения зависит от числа участников. Чем больше процент одобрения, тем выше легитимность протокола. Минимальный порог — 2/3 от общего количества жильцов. Отсутствие согласования и самовольная установка ограждений считается незаконной.
Ограждение придомовой территории многоквартирного дома разделяется на последовательные этапы. Первоначально предстоит организовать собрание владельцев жилья, имеющих право распоряжаться примыкающей территорией.
Для проверки достаточно найти сайт с публичной кадастровой картой для поиска нужного двора. При выделении придомовой территории оформляется общая долевая собственность. Для этого потребуется:
- провести собрание собственников, принявших решение о выделении;
- предоставить в местную администрацию протокол собрания;
- пригласить кадастрового инженера для подготовки межевого плана;
- отправить документацию (правоустанавливающие бумаги, план, квитанцию об оплате госпошлины) для внесения записи в государственный реестр.
Можно ли оформить придомовой участок в собственность?
После того, как разметка и межевание участка выполнено, возможно провести его приватизацию, для того, чтобы оформить право собственности на участок. Для этого потребуется собрать достаточно большой пакет документов:
- Собранием жильцов определяется ответственное лицо.
- Подается официальный запрос в комитет по регулированию земельных вопросов.
- Выполняется межевание и определение границ участка, если процедура не была выполнена заранее.
- Выполняется постановка на учет и занесение в кадастровый паспорт сведений об объекте.
- Юридическое оформление перехода земли в собственность.
- Государственная регистрация и получения свидетельства о долевой собственности.
Приватизация придомовой территории многоквартирного дома имеет ряд преимуществ и недостатков.
| Положительные стороны | Отрицательные стороны |
| Повышение стоимости жилья | Возрастут затраты на ремонт |
| Возможность сдавать площадь в аренду и получать прибыль | Необходимо содержать территорию в порядке, иначе может быть назначен штраф |
| Возможность благоустройства территории по усмотрению жильцов | Необходимо платить налог за землю в долевой собственности |
| Уточнение границ участка | |
| Защита от незаконной застройки участка |
Можно ли установить шлагбаум для въезда на придомовую территорию
Въезд на участок, принадлежащий МКД, может регулироваться собственниками дома. В частности – решением общего собрания. Для соблюдения регламента пользования, нередко устанавливаются шлагбаумы, создающие препятствия для въезда на территорию посторонних граждан, незаконно пытающихся использовать принадлежащую жильцам территорию под парковку для своих транспортных средств.
Такие действия жильцов не запрещены, но они не могут производиться по своему усмотрению. Здесь нужно руководствоваться Правилами дорожного движения, которые в п.1.5 запрещают произвольно устанавливать средства организации дорожного движения, если они препятствуют проезду на определённую территорию. При установке шлагбаума, ограничивающего въезд на территорию МКД, согласно п.2 ч.2 ст.44 ЖК РФ, требуется решение общего собрания. За принятие такого решение должно проголосовать квалифицированное большинство собственников дома.
СПРАВКА: Квалифицированное большинство при голосовании составляет не менее чем 2/3 голосов от их общего числа. Решение простого большинства, превышающее 50% голосов, может быть оспорено в суде.
Права на участок у дома для жильцов
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. К этому имуществу относится и земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома и расположенные на указанном земельном участке объекты – об этом говорится вп. 1, 2 ст.36 Жилищного кодекса РФ. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в доме.
Непосредственно формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
При этом, если земельный участок под домом не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, которое при этом не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирный дом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
Таким образом, с момента формирования земельного участка под домом он презюмируется в качестве находящегося в общей собственности собственников помещений.
Но даже в случае, если земельный участок под домом не сформирован надлежащим образом, это не препятствует собственникам помещений владеть и пользоваться им в установленных пределах, в том числе, устанавливать ограждения (при условии соблюдения соответствующего порядка).