Договор цессии с банком: суть, порядок заключения, риски и подводные камни
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор цессии с банком: суть, порядок заключения, риски и подводные камни». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Переуступка (цессия), как правило, оформляется в виде письменного договора. Передать свои полномочия устно можно только в исключительных случаях. Зачем же, по сути, может быть необходима переуступка права требования? К примеру, кредитор передал заемщику определенную денежную сумму. По условиям соглашения он должен вернуть эту сумму, скажем, через 2 года. Однако заимодавцу понадобились эти денежные средства раньше положенного срока. Истребовать он их, пока не вышло оговоренное в соглашении время, не может, вот в таких случаях у него есть возможность передать свои полномочия по требованию денежных средств другому лицу. Конечно же, третья сторона имеет свои выгоды в таком случае: она планирует либо оплатить меньшую сумму кредитору, либо с должника дополнительно взыскать проценты, неустройку, штраф и т. д.
Может быть и наоборот. В правоотношениях может поменяться должник. Правда, это может произойти только в случае, если кредитор даст на это согласие.
Следует отметить, что при смене кредитора у заемщика разрешения не спрашивают, но проинформировать о смене «игрока» стоит. Но есть одно исключение. Если долг неразрывно связан сугубо с личностью кредитора, то уступить право требования без разрешения должника нельзя. Это касается алиментов, выплат компенсации ущерба, причиненного здоровью, жизни, имуществу и т. д.
Распространенность переуступки полномочий
В России пока еще переуступка права требования используется довольно редко. В США такая практика уже давно широко применяется. К примеру, многие американцы часто присматриваются к недвижимости с непогашенным кредитом. Однако россияне пока еще довольно туманно представляют все тонкости и выгоды такого соглашения. И совершенно напрасно. Переуступка очень часто может стать отличным выходом из ситуации.
Необходимо также понимать, что третья сторона тоже имеет свои преимущества. К примеру, у должника, который неспособен выплачивать долг по ипотеке, появляется возможность приобрести данное жилье дешевле. Однако есть и риск того, что ему придется столкнуться с неудобными условиями выплаты кредита (погашение штрафов, высокие ставки). В то же время стоит отметить, что бухгалтерский учет переуступки права требования официально не разъяснен.
В том случае, когда лицо становится цессионарием, можно рассчитывать на получение займа в полном объеме. Но в то же время есть вероятность остаться вообще ни с чем.
Еще одна проблема при заключении таких сделок — российское законодательство регулирует данный вопрос слишком поверхностно. В результате этого можно столкнуться с различными сложностями правового характера.
Что должен содержать договор цессии?
Существенным условием, без которого сделка по уступке права требования будет считаться недействительной, выступает предмет договора, например, уплата деньг, передача имущества, выполнение работ или оказание услуги.
В договоре цессии нужно указывать условия, которые прописаны в первом договоре между прежним кредитором и должником. Они не должны ухудшать положение последнего и усложнять ему исполнение обязательств.
Можно ли оспорить договор цессии?
Должник может оспорить договор цессии, если уступка права требования была запрещена законом, например, управляющая компания передала долги за ЖКУ коллекторам. Также можно оспорить цессию, если она ухудшает условия исполнения должником своих обязательств, например, новый кредитор пользуется банком, который взимает комиссию за денежные переводы.
Как отразить долг цеденту
Цеденту, который передал новому владельцу свою дебиторскую задолженность, необходимо совершить в связи с уступкой прав требования определенные движения в учете. Так как по п. 2 ст. 132 ГК РФ права требования составляют долю имущества компании, то фактически цедент продает его по договору цессии.
Поэтому цедент заработок от реализации дебиторки учитывает по кредиту счета 91 «Прочие доходы и расходы» в рамках операционной деятельности.
В свою очередь, по дебету счета 91 отображаются расходы, которые цедент понес при продаже своего права требовать.
В совокупности цедент должен провести у себя операции:
- Дебет 76 счета «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» субсчет «Цессионарий» Кредит 91.01 «Прочие доходы» — отображается совокупность долгов, переданных по договору цессии.
- Дебет 91.02 «Прочие расходы» Кредит 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» — списывается сумма реализуемой дебиторки, стоящей на балансе у цедента.
Правила составления трёхстороннего договора цессии
Основное отличие трёхстороннего договора уступки права требования долга от стандартного двухстороннего образца заключается в участии в таком договоре должника.
В свою очередь, если сторона, которая, в соответствии с условиями достигнутого соглашения, выступает получателем услуги или предмета, по каким-либо причинам более не заинтересована в его получении, в соответствии со статьёй 382 Гражданского кодекса Российской Федерации, она вправе совершить переуступку имеющегося у неё права требования по отношению к должнику.
В рамках сложившейся практики соглашение о переуступке права требования, на основании которого обязательства, имеющиеся у должника перед кредитором, передаются последним третьей стороне, именуется договор уступки, или цессия. В соответствии с этим латинским термином, который лёг в основу названия этого соглашения, получают своё наименование и стороны, участвующие в сделке. Так, лицо, которое в соответствии с условиями первоначального соглашения выступало в качестве кредитора, по отношению к которому у другой стороны имеются определённые обязательства, именуется цедентом.
Цессия (уступка прав требования) и перевод долга: новые правила оформления
21 декабря 2013 года в ГК РФ внесены изменения в главу ГК РФ о перемене лиц в обязательстве. Данные изменения вступят в силу 01 июля 2014 года.
Согласие должника на уступку прав требования
Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Если договором был предусмотрен запрет уступки, сделка по уступке может быть признана недействительной по иску должника только в случае, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об указанном запрете. Новый кредитор, как правило, проверяет основание возникновения права требования, которое приобретает. Обычно, это договор. В договоре-основании возникновения права требования- может содержатся запрет уступки или требование получить согласие должника. В таком случае сложно будет доказать, что новый кредитор не знал о таком запрете.
Почему качество актива имеет значение?
В составе обязательных подразделений крупных финансовокредитных организаций, как правило, присутствует кредитное подразделение, занимающееся подготовкой документации при проведении операций по кредитованию, и подразделение залоговой службы, осуществляющее мониторинг залогов на предмет фактического наличия, состояния и стоимости актива. Состав активов организации, являющихся предметом залога, а также текущие поручительства, предоставленные в обеспечение кредита, в период срока действия кредитного договора должны проходить обязательный мониторинг на предмет финансового благополучия должника или поручителя, а также подвергаться процедуре индикативной проверки рыночной стоимости залогового актива на предмет ее снижения или увеличения.
Как правило, основная масса «плохих» долгов возникает из-за недостаточного мониторинга залогового имущества со стороны банковских структур. При этом оценщик, анализируя кредитные соглашения, в рамках проведения оценки прав требований, может столкнуться с массой проблем при оценке залогового имущества или поручительства. Примером может послужить случай из практики. Центральное отделение крупного банка, расположенное в Москве, предоставило долгосрочный кредит заемщику, находящемуся в регионе, под залог производственного здания. На момент выдачи кредита предприятие-заемщик было действующим и финансово благополучным, а активы были ликвидными и представляли собой производственный цех с земельным участком. По истечении двух лет на предприятии была начата процедура банкротства. Оценщик выехал на место расположения залогового актива и установил, что предприятие-должник давно ничего не производило, а производственное здание, которое было объектом залога, оказалось практически разрушенным.
Другой проблемой при оценке прав требований может являться сама идентификация прав требований. При стандартном анализе кредитных договоров оценщик может столкнуться с проблемой юридически неквалифицированного составления документов, в результате чего требования кредитора могут быть в дальнейшем отклонены в суде.
Какого результата ждем?
Что можно считать положительным результатом при оценке права требования? Положительный результат при оценке права требования вытекает из хорошо обеспеченного кредита и достигается в том случае, если долг в полном объеме покрывается суммой обеспечения. При этом уровень риска по таким долгам будет составлять 0%. В противном случае, если кредит относится к плохо обеспеченному или не обеспеченному, стоимость прав требований всегда будет оценена ниже номинала и в размере риска, который определит оценщик.
В мировой практике при выборе метода оценки прав требований особое внимание акцентируется на перспективном финансовом оздоровлении предприятия, сохранении его деятельности, возможности реструктуризации долга с целью дальнейшего его погашения в полном объеме как альтернативе процедуры банкротства предприятия. Для этих целей Международная ассоциация специалистов в области реструктуризации несостоятельности и банкротства (INSOL) разработала основные принципы глобального подхода к работе с кредиторами, призванные ускорить финансовую реструктуризацию и повысить вероятность оздоровления предприятия-заемщика.
В российской практике основным предположением при оценке прав требований будет являться либо переуступка прав требований, либо банкротство должника. Соответственно вопрос об особенностях оценки того или иного типа прав собственности, а следовательно, выбор методики по правам требований будет связан в большинстве случаев или с процедурой банкротства с целью удовлетворения требований всех кредиторов, или с определением рыночного уровня скидки с цены предложения при реализации прав на открытом рынке.
Последний обязан проводить все процедуры по возврату долга самостоятельно, в том числе обращаться в суд от своего имени.
Причины возникновения
Права требования — вариант обязательства, появляющийся между сторонами по составленному договору. В этих отношениях одна сторона считается кредитором, а другая — должником. Между ними действуют права и обязанности, прописанные в документе. Именно на основе договора формируется переуступка права требования долга между юридическими лицами.
Кроме условий, зафиксированных между кредитором и должником, соглашение должно включать описание предмета, из-за которого появляется требование. В России чаще всего возникают взаимоотношения по поводу предоставления кредита, который заемщик должен вернуть за определенный срок.
Требования долга может быть на основании жилья, например при передаче помещения от застройщика покупателю. Договор служит основанием для появления у дольщика права требования к застройщику.
В случае долевого строительства соглашение цессии подтверждает передачу прав на жилье от дольщика сторонним лицам. Но поскольку жилье еще не построено, дольщик передает право требования, а не право собственности.
Когда речь идет о недостроенных жилых объектах, всегда нужна регистрация договора в Росреестре. Передача права по ДДУ имеет и другие особенности:
-
часто строительная компания требует комиссию за передачу по ДДУ. Оспорить этот шаг в суде можно, но процесс занимает время, за которое дом может быть передан в использование;
-
с момента регистрации ДДУ до подписания документа о передаче прав – в этот период и оформляют договор цессии;
-
в случае с ипотечными квартирами потребуется согласование договора в банке.
При составлении договора цессии ДДУ важно указать:
-
данные сторон;
-
дату вступления договора в силу;
-
обязанности и права сторон;
-
разрешение от компании застройщика;
-
предмет сделки;
-
меры ответственности в случае невыполнения обязанностей.
Особенности сотрудничества с новым кредитором
Все происходит на основании ГК РФ, а именно статей 388–390. Важно помнить про срок исковой давности, так как это часто позволяет отказаться от закрытия долга по закону. По кредитным договорам он составляет три года. Но многие кредиторы продолжают взыскивать даже такие старые долги в силу юридической неграмотности населения.
Российские суды при отсутствии заявления о сроке исковой давности со стороны ответчика обычно решают, что он соглашается с долгом и планирует его погашать.
Есть несколько нюансов взаимодействия с новым кредитором, а именно:
- чтобы «отбить» свои вложения, коллекторские агентства или иные организации идут навстречу заемщику, списывая часть штрафных санкций при условии единовременного закрытия основного долга или значительной его части;
- от совершения выплат можно отказаться до документального подтверждения заключения договора цессии;
- возможно договориться о приостановлении начисления штрафных санкции при внесении платежей на ежемесячной основе
Процедура заключения договора цессии
Процедура оформления переуступки происходит следующим образом: между дольщиком и покупателем заключается соответствующий договор со ссылкой на ДДУ, в документе указываются характеристики объекта недвижимости, стоимость, а также фиксируется факт выполнения дольщиком своих финансовых обязательств перед застройщиком.
«Девелопер должен передать покупателю подтверждающие оплату документы. Если квартира куплена в ипотеку, требуется представить справку об отсутствии обременений», — подчеркивает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.
Если ДДУ не оплачен в полном объеме, оформление переуступки возможно только при получении согласия от застройщика. В этом случае также потребуется включить в договор переуступки положение о переходе долга к новому дольщику, добавляет Надежда Коркка. Затем происходит подписание документации (в том числе передаточного акта), и договор направляется на регистрацию в Росреестр. После этого покупатель рассчитывается с продавцом. Вместе с правами требования новый дольщик получает от прежнего оригинал ДДУ.
Обеспечиваемое обязательство
Кредитование под залог прав и уступку денежного требования относится к кредитным технологиям, применяемым преимущественно в структурированном торговом и проектном финансировании и получившим широкое развитие в международной банковской практике. Объектами кредитования могут быть как торговые, так и промышленные корпорации, представляющие топливно-энергетический, металлургический, лесопромышленный и другие сектора экономики, в первую очередь экспортно ориентированные, имеющие устойчивые рынки сбыта на выпускаемую продукцию и платежеспособных покупателей. Сроки кредитования могут различаться в зависимости от целей и специфики той или иной операции, состояния бизнеса и кредитоспособности заемщика: это могут быть как краткосрочные (от 6 до 12 мес.) сделки или операции по поддержанию ликвидности заемщика, так и среднесрочное или долгосрочное (до 5–8 лет) инвестиционное кредитование на цели технического перевооружения предприятий.